2006年成都市天盛流光溢彩项目营销策划报告

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1、www.fdcsky.cn健康人生全景住宅【天盛.流光溢彩】营销策划报告天盛房产营销部提供2006年11月15日星期三www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn策划报告导读第四部分构建项目规划篇第一部分市场篇把握时局第二部分第三部分产品篇定位篇认清项目定格项目谋划项目第五部分营销篇第六部分美化项目包装篇展示项目第七部分推广篇www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一部分：市场篇一、龙泉房地产发展格局（一）龙泉县城及其各区域情况1、十陵片区：市场占有率19%。该区域主要是以优美的人居环境和价格优势来吸引

2、消费者，同时大盘的进入也使得该区域由冷变热，同时大盘的进入也使得该区域的商业设施、交通网络、人气商气等多方面都得到了提升。十陵片区的市场占有率不断上升，已经慢慢和洪河片区接近。2、洪河片区：市场占有率21%。该区域依托城市副中心建设，主要面向成都六城区销售；本区域紧邻三环路，受成都市城区房价影响较大，房价增幅较快。与去年相比洪河区域的市场占有率有一定的提高，也是目前龙泉区各乡镇中最热的区域。3、同安片区：市场占有率23%。与去年相比有较大的下降。其主要特点是依托大型房地产企业，以休闲度假、投资置业、第二居所为主，入住率比较低

3、，别墅开发占相当比例，如天泉聚龙香水湾别墅、利通天鹅堡别墅、国一澳乡别墅等，消费层次主要面向成都市中高档消费阶层。4、龙泉县城：市场占有率32%。主要特点是依托成都市经济开发区，以普通住房为主，购买商品房的客户本地和成都市民各占一半的比例。普通住房价格在2000—2800元/㎡之间，除此之外，洪安、兴龙、洛带、西平、西河、大面等区域的房地产业时冷时热，不是很稳定，并且开发量和销售量都不是很大。附图：龙泉各区域房地产市场占有率——www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（二）龙泉城区内各区域态势1、音乐广场区域代表

4、楼盘：金龙美景、金龙名苑优势：地段好，商业繁华度高，紧挨区政府机关，生活配套齐全劣势：地处老城区中心，社区内绿化少，人流量大，比较嘈杂2、龙都南路区域代表楼盘：金色逸景、金色极地、海川国际优势：靠近汽车总站和成熟的居住社区，生活出行方便劣势：可供开发的用地不多，而且比较小，不适合修建大型楼盘。流动人口大，治安复杂3、航天路区域代表楼盘：天盛花园、剑桥丽景优势：临城区主干道，交通方便，紧挨航天城繁华商业街区，教育，购物配套齐全劣势：主城区，人口流量大，车流量大，有一定的噪音污染4、驿都大道区域代表楼盘：桃都印象、龙府花园、翠晨

5、记优势：距离成都最近，并且是公交车必经线路，出行非常方便劣势：周围配套没有跟上，生活不方便；绿化较少，靠近工厂，外部环境不佳5、陶然村区域代表楼盘：陶然精舍、陶然村优势：生活配套成熟，文化底蕴浓厚，商业聚集，购物方便快捷www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn劣势：临交通主干道，灰尘大，噪音污染大6、建材路区域代表楼盘：人和世家、瑞临锦苑优势：出行方便快捷，就医、工作、学习较为方便劣势：居住氛围不是很浓，处于城乡结合部，治安不是很好，周边环境交差7、龙柏路区域代表楼盘：京龙嘉苑、蓝色理想、东山国际社区优势：远离城

6、中心，环境清幽，空气清新，适于居家劣势：周边的配套设施十分缺乏，生活气氛不浓厚总结——总的来说，目前龙泉城区内的几个居住区域，优势和劣势同样明显，还没有一个区域能完全脱颖而出的。市民对区域的识别度不是很高，而是更看重产品，例如开盘不久的东山国际和蓝色理想所在的区域都不是传统的居住区域，因为产品的确优秀，所以在高价的情况下照样能够热销。二、市场供需状况（一）供求概况1、产品结构代表富豪阶层的别墅、花园洋房比例下降，普通住宅比例上升，龙泉楼市逐渐走上了平民化的道路。表：供应产品类型www.fdcsky.cnwww.fdcsky.

7、cn龙泉驿区别墅和花园洋房的供应量总和为43%，与去年相比减少了12个百分点，这也是龙泉与其他区域相比房价更便宜的一个重要原因；多层和电梯公寓分别占31%、17%。总合为48%，几乎占据了大半河山，与去年相比增加14个百分点，尤其是电梯公寓的增长极其迅速。龙泉的房地产市场越来越向平民化方向发展。商业项目供应较少，不到一成比重，说明龙泉的商业氛围还没有完全的培养起来。2、供应区域相比与去年，龙泉县城和同安镇的楼盘供应数量都减少了，洪河与十陵还是维持去年水平，洛带与平安等乡镇没有新盘推出。从去年年底到今年上半年，整个龙泉区在售楼

8、盘数量减少，新盘推出少，在售楼盘中还有许多尾盘和滞销盘。但是新推出的蓝色理想和即将推出的东山国际社区，体量都很大，这将是龙泉楼市复苏的一个信号。3、供应价格从去年年底到今年年初，龙泉房产价格的涨幅不大。但是到今年上半年开始，龙泉房产价格发生了很大的变化。多层住宅、电梯公寓、花园洋房价格的涨