2006年成都市兴禅诗项目初步市场研究报告

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1、兴禅诗项目市场可行性研究目录前言4产品档案5市场分析篇6一、成都房地产市场分析6二、成都城市发展战略8三、成都宏观经济环境11四、成都市房地产市场现状14五、小户型市场分析27六、板快市场分析34（一）市场调研内容35（二）价格#租金分析36（三）区域市场目标客层研究37（四）项目SWOT分析39营销定位篇41一、项目定位41二、产品定位45三、客户定位45四、主题定位46五、形象定位47营销实战篇47一、项目营销总思路47（一）营销基本原则47（二）房地产营销价值模式48（三）消费者评价的体现

2、49（四）项目卖点梳理51（五）房地产4P营销51结论54前言目前，由禾嘉房地产有限公司将要开发的青羊区太升北路成都市兴禅寺街22—26号地块，前期我对成都房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，经过半个月的市场调查，对该项目有了一套营销策划思路，对市场部分做了可性性研究。在经历了成都房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此成都房地产

3、市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。基于上述原因，我提供的部分营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划等内容，全部内容由下列三个部分组成：第一部分：市场分析篇第二部分：营销定位篇第三部分：营销实战篇产品档案地理位置：成都青羊区太升北路成都市兴禅寺街22—26号地块项目位置：项目地块位于成

4、都市青羊区太升北路兴禅寺街内环与一环线之间，地处成都市北门CBD核心区域，地铁3号线出口，成都市通讯一条街相邻，并与新华大道繁荣的主要城市街道相容开发商：禾嘉房地产开发有限责任公司总用地地面积：3493.35平米建筑面积：15021.41平米地面建筑：12226.731）住宅：11004.05平米2）商业用房：1222.67平米3）地下建筑(未计入容积率)：2794.68平米容积率：3.5周边配套设施

5、学校：桂王桥小学，升平街小学，成都13中学，成都3中。

6、医院：永康医院，成都中医医院，二医院，

7、三医院，儿童医院。

8、市场：人人乐超市，北大街农贸市场，冻青树农贸市场。

9、公园：锦江活水公园，游乐园

10、运动休闲：春熙路步行街，市体育中心，西郊体育场

11、购物：伊藤洋华堂，摩尔百盛，人民商场，太平洋商场，王府井，国美电器，博美装饰城

12、公交线路：3，5，7，14，32，45，55，56，61，62，74，85等十多条公交第一部分市场篇成都房地产市场分析一、成都市城市状况城市概况²历史文化成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”

13、，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。²地理位置和自然资源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方

14、公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16.4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资主题:源、旅游资源、劳动力资源丰富。²生活特色成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原

15、因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。²行政区划目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。简析：从以上数据以及情况我们可以显而易见的发现，成都具备开发旅游地产的各类基础元素，综合条件相当优越。例如丰富的旅游休闲景观资源、良好的生活氛围以及优越的城市设施配套等…成都城市发展战略城市规划²中心城布局形态逐步由现在的密集"圈层式"发