2006年北京市华发颐园项目营销方案

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1、www.fdcsky.cn华发颐园项目营销方案北京东方蜘蛛房地产经纪有限公司2006年4月27日www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目录第一篇区域市场分析第二篇项目市场策略第三篇项目推广策略第四篇项目销售方案www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一篇区域市场分析——由市场到项目www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn前言：北京市房地产市场06年第一季度整体比05年房价上涨17.3%，热点区域主要集中在CBD、中关村、望京、亚奥区域。随着奥运脚步的临近，奥运区域逐步成为众多热点板块中的

2、核心区域。今年上半年开盘项目有主场、傲城、北苑家园（公园2008）三个项目，还有去年在售3个项目推出新房源（详见第一章周边市场分析）。我们针对本项目所具有的区域市场、竞争市场、客户群体进行详尽分析，得出本项目整体销售方案。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1.区域市场供应分析2006年本区域主要竞争项目供应统计项目建筑类型套数一居套数比例二居套数比例三居或以上套数比例已知项目北辰3板2塔40470307%110-12318546%138-20518947%北苑5板3塔63063-8112620%100-125

3、18930%13031550%上元1板3塔90055-61728%114-12914416%144-25068476%金泉6塔4板294054-6242014%77-105168057%105-12784029%主场1塔30842-4722071%98-994414%1434414%华发4板420//105-12810525%138-16031575%合计/560286823472387未知项目北辰1板150共计7702套山水4板7塔1350主场2塔600合计/2100www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1.区

4、域项目成交价格分析项目均价主场8500元/平米上元国际7679元/平米公园20087651元/平米顶秀青溪7514元/平米傲城尊邸8300元/平米山水LAVIE（精装）8500元/平米数据来源：北京市房地产交易管理网（截至2006-04-18）www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1.区域项目产品分析06年区域市场户型结构以2-3居为绝对主力户型，户型结构同质化明显。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn三居供应面积统计目前区域已知三居供应，主力面积以127—160平米之间为主，以130平米为分界，

5、上下面积数量相对持平，同本项目的产品供应基本相符合，将存在较大的竞争。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1.区域项目推盘状况数据来源：北京市房地产交易管理网（截至2006-04-18）项目一：主场建筑面积8万平米，塔楼22层，1梯14户，位于本项目正南4公里开盘时间：06年1月21日开始排号，06年4月5日开盘推出房源：334套，25656平米目前签约：181套，12478平米销售均价：8500元/平方米装修标准：毛坯房签约均价：网上无登记签约户型：www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn单元1个

6、单元户型一一二一一三一一三一一二一一合计平米425599756414352521436475985742/签约套数211118122041071211318817181比例12%6%10%7%11%2%6%4%1%12%7%10%4%9%100%签约比例明细：户型面积签约套数比例一居42-75平米14077%二居98-99平米3620%三居143平米53%分析：主场143平米三居位于楼体东南和西南两端，华发颐园户型面积接近，积累2个半月签约5套。但其塔楼的居住舒适度远不如本项目板式结构，对本项目不形成竞争。但小户型的销售周期及

7、价格可以作为后期公寓产品的参考依据。项目二：上元国际www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn开盘时间：05年11月26日开始销售推出房源：361套，41002平米目前签约：199套，22974平米销售均价：8500元/平方米装修标准：毛坯房签约均价：7679元/平方米签约户型：单元1单元2单元3单元户型一二二三三二二一三二二一合计平米591281121451581121305515911213055/签约套数20719192215101826171016199比例10%4%10%10%11%8%5%9%13%9%5

8、%8%100%比例明细：www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn户型面积签约套数比例一居55-59平米5427%二居112-128平米7839%三居145-159平米6734%分析上元112—159平米户型与华发颐园产品接近，销售4个半月签约145套。与本项目属于