华发四季营销方案终

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1、中山.华发四季2014年营销方案市场营销部2014-2客户分析推售策略价格策略渠道策略产品策略思路。市场分析策略导出营销策略2014年目标项目分析策略执行目标项目目标销售目标量：6亿价：紧贴所在区域市场，符合沙溪区域价格水平2014年实现销售额6亿元客户分析推售策略价格策略渠道策略产品策略思路。市场分析策略导出营销策略项目分析策略执行2014年目标总体规模：用地面积32.25万平方米一阶段：占地：5.74万平方米总建：24.83万平方米共15栋26~32层洋房项目分析①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮项目一阶段建设安排——分三个标段，2014

2、年8月一标段达可售条件华发四季一阶段拟分分3个标段施工，其中一标段建筑面积约5.81万平方米左右，预计8月中旬达可售条件；二标段建筑面积6.5万平方米，预计9月中旬达可售条件。三标段建筑面6.5万平方米，预计12月中旬达可售条件。项目分析2014年首推货量—共5栋，556套单位，户型以实用性3房和3+1户型为主项目分析户型面积㎡总面积㎡套数所占比例2房72.454,636.806412%3房+入户花园90.389,399.5210419%3房96.58-96.8112,391.6812823%3房+入户花园109.115,673.7252

3、9%3房+入户花园（可改房间）117.2212,190.8810419%3房+入户花园（可改房间）127.646,637.28529%3房+入户花园（可改房间）138.267,189.52529%合计58,119.405562014年推出项目一阶段中一标段部分，一标段共5栋，556套单位，户型配比具体如下：82%项目分析总结2014年首批8月份达可售条件的只有一阶段的第一标段556套单位；首推的第一标段户型已涵盖一阶段的各类户型，推出户型以实用型为主；从首推的面积段看，3房或3+1房占82%，是销售回款的主力产品，因此为项目重点营销对象；

4、户型设计贴近市场，抓住中山人喜欢“赠送”的喜好；客户分析推售策略价格策略渠道策略产品策略思路。市场分析策略导出营销策略项目分析策略执行2014年目标市场分析中山2013年总体市场呈稳步上升的态势，市场供大于求，整体市场仍是刚需为主体；成交：中山商品房网签量自2010年后呈现逐步攀升的态势，至2013年全年网签量首次突破900万大关，同比增长26%。产品：2013年中山商品住宅网签量为68171套，同比增加25%。主要消化产品为90-100㎡销售率最高，为73%。价格：在限价逐步松动的带动下，2013年的价格虽比2012年有略升态势，但仅是

5、回归至2011年水平，而且略有下降。市场分析沙溪市场以刚需客户为主导，月均成交约276套，成交均价在4800-5300元/㎡之间，消化以80-144㎡为主。成交：2013年沙溪商品住宅供应量为6033套，销售3313套，月成交276套，同比分别减少16.5%及27%。（四季完成任务预计每月158套，占沙溪市场50%）价格：全年成交均价5169元/㎡，成交价格处于低位水平，月成交均价在4800-5300元/㎡之间波动，区域内价格难实现突破。供应：供应以80-140㎡户型为主，占市场总供应量的70%，同类产品竞争激烈异常，以刚需客户为市场主导

6、。市场分析城区和镇区在客户心目中概念差别教育配套城区：教育资源丰富，重点学校集中在城区，许多镇区人因小孩教育在城区购房；镇区：教育资源缺乏，并教育整体水平偏低，刚需类客户置业最注重教育问题；配套设施城区：市政配套完善，公交系统发达。镇区：配套亦有待完善，公交系统较差，出行不便心理因素城区：包含东区、石岐、西区(含博爱一路沿线）、南区区域，是政治、商业、文化中心，镇区人在城区置业，心理上认为“自己是城里人”的心态”。镇区：工厂林立，商贸批发业发达，外来人口众多，整体印象比较杂乱。市场分析总结2014年市场供应量大，与项目形成竞争楼盘众多，项

7、目入市时市场竞争激烈；区域市场以80-120㎡的刚需销化为主，为缩短销售周期，加快回笼资金，2014年区域市场将出现刚需户型井喷，也是四季项目推出户型主力户型；项目所在区域2013年月成交套数在276套，四季项目如完成4亿元销售目标，需实现158套的销售额，相当于需要占领50%的市场份额,销售压力非常大；项目所在地段为“镇区概念”项目，所在沙溪区域2013年销售均价5169元/㎡，四季在项目推售时制定合理的价格尤为关键。客户分析推售策略价格策略渠道策略产品策略思路。市场分析策略导出营销策略项目分析策略执行2014年目标客户分析区域内项目客

8、户分析从沙溪客户来源分析可以看出，近年沙溪置业的城区客户比例有所增加，因博爱一路范围近两年不断有项目推售，在客户心目中其位置为“城区概念”；华发四季项目位于沙溪新濠路，客户心目中为“镇区概念”