2006年河西片区天骄福邸项目市场调查报告

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1、www.fdcsky.cn河西片区天骄福邸项目市场调查报告www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一部份长沙市经济、社会发展状况分析一、长沙区位优势日益凸显（一）长沙是湖南省政治中心长沙是湖南省省会，各种宏观政策的传递、实施必将以长沙为核心，特别是在房地产行业尤为突出。（二）长沙城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强2001-2006年是长沙城市化快速发展和整体上升期，前两年城市化率每年上升1.5个百分点,而后续四年则每年以2个以上的百分点上升,从2001年的44.7%到2006年的56.5%中间增长有11.8个百分点,与2

2、006年中国城市化率44%相比,高出12.5%,而长沙城区人口已由2001年的143万人增至2006年的244.33万人，增长率为70.86％，意味着长沙城市化已进入高速发展期，对省内其他城市乃至外省人口的吸附力越来越强。（注：此表为长沙五区城市化率进程图）我司认为，作为湖南省唯一的政治核心，长沙区位优势正在逐渐释放，在对房地产开发、资金、人口吸附等方面起到了重要的促进作用。据有关资料显示，到2020年，长沙城区人口将激增至350万，城市化率继续保持稳步增长，基于长沙强大的人口吸附力，作为本项目在开发过程中，对客户需求变化需引起一定的关注。二、长沙

3、经济保持快速发展，是湖南省经济第一极www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（一）GDP保持两位数的增长速度，为房地产发展提供了良好的经济环境表1.1：长沙市GDP增长情况（单位：亿元）时间城市GDP同比增长人均GDP以户籍计算同比增长2002812.912.7%13747元11.5%2003928.2214%15506元12.6%20041108.8514.8%18296元13.4%20051519.9014.9%23968元13.9%20061790.6614.8%27853元13.3%2007年一季度457.2116.2%----

4、备注资料来源：长沙市统计局公报www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn长沙市人均GDP增长情况(单位:元)137471550618296239682785311.50%12.60%13.40%13.90%13.30%0500010000150002000025000300002002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP同比增长从上表及图可知，近年来，长沙的城市GDP和人均GDP都保持了两位数以上的增长速度，到2006年，长沙

5、城市GDP达到1790.66亿元，同比增长14.8％，人均GDP为27853元，同比增长13.3％。按照国际惯例，当一个国家的人均GDP在300美元时,住宅产业开始起步；在600～800美元时,进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，进入住宅产业平稳期；超过13000美元时，住宅产业开始衰退；由此看来，至2006年底，长沙人均GDP为27853元，约合3335.69美元,按照年增长率14％计算，预测到2015年,才突破8000美元，而长沙城市化进程的发展也增加了对住宅的需求量；我司认为，长沙住宅产业仍将保持高速发

6、展，住房总体需求处于增量型发展阶段。作为一个资金密集型行业，长沙较快的城市经济发展速度、稳定快速增长的住房总体需求，为房地产行业持续发展提供良好的平台，为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境。（二）居民生活水平继续稳步提高，购买力逐步增强www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn表1.2：长沙市人均可支配收入情况（单位：元）时间人均可支配收入同比增加同比增长实际增长(剔除物价因素)200290218139.9%10.8%2003993391210.1%9.1%200411021108811%7.6%200512434141312.8%1

7、0.7%200613924149012.0%10.8%2007年一季度5054－14.3%－备注资料来源：长沙市统计局公报表1.3：长沙市城市居民消费性支出情况（单位：元）时间人均消费性支出同比增长支出收入比200278546%87%200383306.1%84%200490328.4%82%200596607.0%77.69%20061068010.6%76.70%2007年一季度318816.4%63.08%备注资料来源：长沙市统计局公报www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn从上表及图可知，近年来，长沙市人均可支配收入与消费支出都

8、有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，通过对长沙市民收入与消费性支出的比较，2007年一季度长沙居民消费性支出占到收入的63