2011新沂项目前期策划案n

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1、新沂项目前期策划总体思路阿基米德说过：“给我一个支点，我可以撬起整个地球！”，慧谷文人说：“如果本案是一个地球，我们要做的就是寻找撬动它的支点！”第一部分：大盘思考第二部分：市场环境解析第三部分：项目地块分析第四部分：项目相关定位第五部分：项目总体开发思路第六部分：项目启动策略及大一期启动区战略第七部分：前期总体营销思路本报告结构第一部分：大盘思考对于地产商而言，今天，我们正在经历着、经营着一个大盘时代。大盘时代两大特点：一、今天的大盘时代具有浓厚的国土整治色彩。所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实

2、现土地资源的最佳配置和最大价值。二、一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域、超越某一城市。——王志纲项目档次：中高端总建面积：250万平方米开发周期：开发五年以上，平均年消化量最少40-60万平方米之间新沂市城市房地产市场2008年全年消化量：46万平方米2009年全年供应量：73万平方米2010年全年消化量：98万平方米中高端项目消化量占总消化量约为：30%单个楼盘平均年消化量：小于10万平方米思考一：市场容量VS关键词：现有市场、潜在市场、来访量、达成率市场容量是进行项目整体大盘操作时首先应该考虑

3、的问题，因为再大的体量最终还得由目标消费市场所消化，目前新沂城市的市场容量特别是中高端产品的市场相对有限。所以项目运作首当其冲应该做到的是充分发掘项目所能达成的市场容量，实现项目的旺销快销。发掘市场容量，扩大目标客群的具体措施包括以下两个方面：1、提高来访率：□加强整体推广深度、广度以力度□推广诉求的差异化：产品个性是一个项目区别于其他项目的基本特征，也是项目在目前竞争激烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。个性化的产品需要个性化的宣传推广手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引项目的竞争目标客群。2、提高达成率：□提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减

4、少客户流失，缩小客户流失率。解决问题方向一：深度挖掘现有市场解决问题方向二：扩大/激发潜在市场发掘潜在市场是一个项目、尤其是大盘项目能够圆满运作成功的关键所在，也是在项目推广营销过程中应主要花费精力的目标销售领域，针对于本项目：除了新沂市区外，还应该考虑如何吸引以下几类客户：◆郊县、镇区客户◆新沂2小时车程经济圈内客户◆江苏本地或全国乃至国外性的投资经商类客户关键词：城市运营、边缘客户思考二：产业支持产业塑造是造城运动的核心环节关键词：产业支撑、持续发展、造城运动1、产业----城市发展源动力。产业是一个城市发展的原动力，失去了产业支撑的城市最终必将成为“卧城”

5、、“空城”而不能够形成一个完整意义上的“城市”。完善的产业结构不仅可以增强区域的综合竞争力，而且可以扩大区域内闲散劳动力的就业机会，形成区域小产业链的良性循环，从而也可以进一步完善一个区域的生活功能，真正形成一个新“城市”的概念！这一点是大盘运作主要区别于小盘之关键所在，也是在超级大盘运作中应当重点考虑的地方。产业－就业－生活－新城市；2、完整的社会功能-----城市生命力一个完整的城市必然是一个各项功能都具备的城市，完备的社会功能是一个城市的生命力。完善的内部社会功能包括：交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等；即个体生存所需要的一切生活设施以及整个城市

6、实现良性运转所需要的一切基础条件。思考二：产业支持解决问题方向：产业支持产业创造与重塑：产业塑造本案周围无任何生活配套功能，但依托自身规模大，易于因地制宜的营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；如能依托橡胶产业园的建设，增加就业机会从而制造强大的社会效益并充分整合社区内配套及周边生活、市政配套设施则可以形成相对完整的区域性房地产业。关键词：产业整合第二部分：市场环境解析市场环境解析政策法规环境解析新沂市场环境解析2003200420052006200720082009二手房交易营业税，抑制过度投资打压主要为执行05年政策，

7、不再加强趋于温和下半年通过房贷新政，提高投资门槛打压政策从紧转松，减免商品房交易税扶持持续放松信贷条件，降低利率年末开始收紧，打击屯地及投机扶持打压提高个人住房贷款门槛继续尝试限制，但收效微弱下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策开始限制33102003-2009新沂商品住宅成交量走势（单位:万平方米）中国楼市一贯是“政策楼市”2.“市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，特征明显;3.但并非每次调控都并非成功，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。政策调控过往特征时间政策或行动内容1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国

8、十一条”合