酒店管理会所 房地产估价与土地估价

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1、房地产估价与土地估价的基本理论与方法一、房地产基本概念和内涵1.房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。2.土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。3.建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。4.房屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、

2、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。5.构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。6.其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。）7.

3、地上建筑物----一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。1二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态房地产土地建筑物其他地上定着物房屋构筑物通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报

4、告。房地产单独土地单独建筑物土地与建筑物的综合2房地产估价报告与土地估价报告的估价对象及范围项目土地估价报告房地产估价报告无建筑物的空地无建筑物的空地地上有建筑物（包括尚地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评未建成建筑物），只需估土地价值评估土地价值（征税或地上有建筑物，只需评建筑物价值补交出让金，办理银行地上有建筑物，土地与建筑物（已建成的建筑抵押有时需要单独评物）作为一个整体进行评估估土地）在建工程（土地与未建成的建筑物的合成体）未来状况下的房地产（现在为期房，计划建设主要中）估价已经消失的房地产（民事纠纷或

5、理赔）对象房地产的局部（某栋某单元或其中的装修装饰部分等）包含有其他资产的房地产或者以房地产为主的一个企业整体（收益法、成本法，与资产评估相结合，如酒店宾馆的评估价值，除了包含建筑物及其占用的土地价值，还可能包括家具设备，甚至包含客户基础、员工队伍、商誉等等）作为企业整体的一部分的房地产①房地产估价的范围较广，涵盖了土地估价的范围；②只需评土地价值的，根据委托方要求可以出具土地估价报告，也可以出具房总结地产估价报告；③凡是需要评建筑物价值的，就必须出具房地产估价报告。三、房地产权益1、概念及内涵：（1）房地产中无形的、不可触摸的

6、部分，包括权利、利益和收益三大部分。（2）房地产权益是指以房地产权利为基础的，包括：房地产的各种权利（所有权、使用权）3受到其他房地产权利限制的权利（如设有抵押权的房屋所有权）受到其他限制的房地产权利（如城市规划对房地产权利的限制）房地产额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售可出租给广告公司做广告）2、房地产权利的类型：房地产权利房地产所有权人在法律规定的范围内自由支配（占有、使用、收益、处所有权分）房地产并排除他人干涉的权利。（房地合一）土地所有权为国家和集体所有。目前主要是指土地使用权，土地使用者依法对国家或农民集体所有的土

7、地享有占有、使用、收益、处分的权利。使用权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的使用房地产的权利。租赁权债权人对债务人或第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不能履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。抵押权土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的典权权利。（如在他人土地上通行的权利）房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，地役权并排除他人干涉的权利。（如屋顶外墙出售出租等）3、土地使用权的类型：空间利用权土地

8、使用权国有出让国有划拨常见如：临时土地使用权证，期限二至临时用地又称为农村承包土地使用权（集体土地）土地承包经营权宅基地使用权4四、房地产实物、权益、区位对价格的影响房地产价值土地、建筑物及其他地上定着物权益(如完全、部