怀柔奥特莱斯可行性分析报告书

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1、1怀柔奥特莱斯可行性分析报告北京工商大学商学院北京世纪英华商业管理有限公司2项目概况怀柔奥特莱斯项目是北京天鸿集团拟开发的怀柔时尚岛综合性地产项目的重要组成部分。时尚岛属于怀柔区“十一五”规划开发项目。本次可行性研究作了大量的调研。3宏观分析比较分析微观分析北京经济发展北京旅游业发展北京商业市场状况北京-怀柔交通条件怀柔经济发展怀柔商业市场怀柔实地调研怀柔旅游业怀柔房地产业国外奥特莱斯发展趋势国内奥特莱斯发展现状与燕莎奥特莱斯比较与青浦奥特莱斯比较可行性分析总体结论市场定位与规划建议投资估算与经营预算可行性分析结构框架4

2、第一部分北京市经济及商业发展状况——怀柔奥特莱斯宏观分析经济商业旅游业北京-怀柔交通供应商5北京市经济发展状况经济迅速发展，消费迅速升级表1-1居民消费支出高且增长迅速表1-2经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础北京市城镇居民人均可支配收入年均增长11.1%北京市消费品零售额保持两位数增长06年北京市人均GDP达6210美元，仅次于上海、广州吃穿用消费品零售额基本上均保持两位数的高增长人均GDP达到美国奥莱发展起步时期的经济水平。消费升级产生品牌需求。6北京市经济发展状况北京市私家车发展迅速且增速不减1.4%的消费者每

3、月购买服装的开销在1000-3000元；超过40%的消费者愿到品牌较多并有折扣的场所购物；40.1%的消费者愿到有自己喜欢的品牌的场所购物。北京市机动车保有量突破300万辆；平均每5名城市居民、1.46个家庭有一辆汽车。消费升级造就具有品牌消费意识的群体7北京市商业发展状况商业市场不断扩大，零售业态趋于完善大型百货店及专卖店迅速发展以购物中心、超级市场、专业店、专卖店、便利店、仓储式商场、无店铺销售为主的新型零售业态，逐渐占据零售市场的主力地位。北京市20家大中型百货店2006年实现销售额189.98亿元；面积万米以上的

4、大型百货店已经达到150多家；国际知名品牌70%进入内地市场，北京是首选登陆点之一。8北京市商业发展状况城市郊区成为新型业态布局的“新区”单体商业规模向大型化、综合化发展百联集团开发青浦奥特莱斯是第一个向大城市郊区发展的案例。城区内大量商业设施过于集中存在着经营风险。城市化进程使商业外扩趋势明显表1-3新增商铺主要集中在三环-五环间，尤以4-5环间增长最多。9北京市旅游业发展状况北京市旅游业发展迅速北京郊区民俗旅游持续升温现状：06年北京市接待入境旅游者362.9万人次，接待国内旅游者1.25亿人次，约占全国的1/10旅

5、游城市综合竞争力及最多高收入人士造访的城市排名名列第一。未来：2008年北京将接待国内游客1亿人次，2010年接待国内游客（不含市民在京游）1.11亿人次08年奥运会将促进北京市旅游业发展。06年乡村民俗旅游共接待游客1300万人，旅游收入近10亿元。07年“五一”黄金周期间，生态涵养区接待旅游人数495.17余万人，累计实现收入31351.16万元，比2006年同期增长28.35%。10北京市区与怀柔交通状况怀柔北京京承高速京顺路怀柔相邻郊县（昌平、密云、延庆等）八达岭高速京承高速怀柔相邻省市（天津、河北、东北等）京哈

6、高速京沈高速图1-111供应商对北京发展奥莱看法调查品牌供应商对北京发展奥特莱斯充满信心距市中心20公里内的选址最佳客源市场集中在大城市且有车族经营方式更倾向于直接开店品牌供应商看好奥特莱斯在北京的发展，但市中心到怀柔全程52公里，在选址距离上不占优势。通畅的京承高速和与城北中高档社区的连接将会对供应商产生一定的影响。12北京经济发展与商业市场分析基本结论北京具有发展奥特莱斯的市场需求。北京商业需要业态创新，先进入者将抢占先机。奥特莱斯成功的关键在于国际国内知名品牌的进驻。北京-怀柔交通线路单一，对部分客源市场构成障碍。

7、国际国内品牌商看好北京市场，并抱有兴趣和信心。13第二部分怀柔经济发展状况及对奥特莱斯影响分析经济商业餐饮娱乐业旅游业住宅房地产业14基本概况人口33万，其中城镇人口13万；距北京50多公里；是市“十一五”规划中的“生态涵养区”。怀柔区十一五规划采用新城、重点镇、一般镇的结构体系。提出新城由“两城区+两组团”构成，怀柔奥特莱斯位于的时尚岛属于规划中的新城。15怀柔经济发展状况经济发展速度迅猛，工业贡献率占主导人均可支配收入逐年增长，收入渠道多元化06年怀柔地区生产总值增速在全市18个区县位列第二07年一季度怀柔地区生产总

8、值较去年同期增长19.7%。其中工业产值比去年同期增长40.3%怀柔区城镇人均可支配收入由12700元增长到近17000元，但低于市平均水平，06年增长幅度只有北京市的62.2%06年的工资性收入比重由上年的81.8%降至74.8%16怀柔经济发展状况城镇居民衣着类消费增幅快于食品类消费怀柔与周边区县经济发展状况比较