奥特莱斯可行性报告

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1、由表3-6看出，怀柔的旅游接待量是青浦的3倍，可见旅游资源是怀柔汇聚客 流的重要因素，也是怀柔开发奥特莱斯的优势所在，具有开发商旅市场的基础。同 时我们还看到，尽管怀柔的旅游接待量远高于青浦，旅游收入却是青浦的69.5%， 怀柔旅游人均消费远低于青浦。这主要与怀柔本身的旅游资源有关：怀柔旅游的主 打——民俗旅游是一种大众化、消费低的旅游产品。且旅游季节性比较强，势必对 商业经营产生影响。 换个角度来看，这也是怀柔发展奥特莱斯的一大机遇。一方面，民俗旅游的消 费者通常是品味较高的自驾车游客，这部分人通常对品牌的认知程度较高，经济能 力较好，正与奥特莱斯目标群体的特征相符，并

2、且这部分人通常是北京市区的有车 族，具备到怀柔消费的便利条件。 怀柔奥特莱斯的机遇关键在于把握住高层次的游客群，将其发展为较稳定的消 费市场，以充实奥特莱斯的顾客群，弥补怀柔本地客源不足的缺陷。 3、 怀柔交通辐射力不及青浦 表3-7交通情况比较项目 怀柔 青浦距离市区 50公里 26公里国道 101、111国道 318国道高速 京承高速沪宁高速、沪杭高速、青平公路等青浦有多条高速路与外省市连接，形成城市外围扩展带。根据调研现场统计， 青浦奥特莱斯地面停车场外地牌照（多为江浙牌照）车辆多达停车总数的1/3，可 见高速路对吸纳客源起着重要作用。怀柔较青浦距市区的距离远一倍，

3、且怀柔与周 围省市的交通通达程度及辐射区域均不及青浦，只有111国道及京承高速可通往河 北、密云、顺义、昌平等周边区县。交通便捷产生的商业辐射力和吸纳力特别是对 优质市场和商旅市场的影响力会对未来怀柔奥特莱斯产生影响。 从目前交通条件看， 怀柔奥特莱斯有可能吸纳周边区县的较富有人群成为潜在市场。 4、 怀柔奥特莱斯开发商缺乏专业经营实力 上海奥特莱斯广场的成功得益于政府的支持和开发商百联集团的经营实力。怀 柔奥特莱斯作为一个新兴业态的大型项目，虽有怀柔政府的大力支持和开发商的经 济实力，但天鸿自身缺乏大型商业企业经营运作经验，需要具有奥特莱斯运营成功 经验的专业公司提供经

4、营支持。怀柔奥特莱斯可行性分析报告52五、 国内外奥特莱斯分析基本结论 （一）奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件 奥特莱斯诞生于美国， 经过几十年的迅速发展业态已经相当成熟， 集中度提高， 规模趋于稳定。 而在其他的新兴国家包括中国， 奥特莱斯呈现出了良好的发展态势。 目前北京只有燕莎一家经营规范的奥特莱斯店，凭借北京的市场潜力，还有很大的 发展空间，这必然会引致新的竞争者进入。时机已成为制胜的重要先决条件。 （二）应重点开发驾车游客、北城社区居民为主要客户群体 怀柔适合发展购物环境优雅、 品牌集中度较高、 综合配套更加齐全的花园式奥 特莱斯。 庞大的游客群是怀柔发展奥

5、特莱斯的优势， 市内日趋恶化的交通为怀柔奥 特莱斯带来机遇；但是，怀柔奥特莱斯存在着本地消费市场活力不足、与外省的通 达性较弱、 游客群受季节性影响等劣势， 因而客流不稳定是奥特莱斯即将面临的一 大难题。 怀柔奥特莱斯应当重点开发市区内的驾车族游客为稳定消费群， 积极拓展京承 高速起点带，如北三环、北四环、东北三环、东北四环目标消费群，吸引可进入性 强的周围区县及华北、 东北城市的中产阶层， 以确保相对稳定的消费群支撑奥特莱 斯的顺利运营；同时要争取政府的大力支持。 （三）发挥资源优势，打造综合性强、花园式奥特莱斯购物中心 随着怀柔奥特莱斯的开发，北京将拥有两家奥特莱斯同

6、业态的城市，竞争难以 避免。 怀柔奥特莱斯应利用区域的资源优势和天鸿的经济实力， 发展综合性较强的、 规模大型的、花园式奥特莱斯购物中心，在京城树立影响力。 （四）成功的关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持 相对于市区商业而言，怀柔要吸引客源的真正要素除了营造花园式环境外，还 在于品牌及品牌价格，知名品牌聚集度越高，价格越具有优势，奥特莱斯成功的机 率就越大，才有可能在商品、价格、服务和环境上构建核心竞争力。怀柔奥特莱斯可行性分析报告53第四部分 怀柔奥特莱斯SWOT分析与可行性分析总体结论一、怀柔奥特莱斯 SWOT分析怀柔奥特莱斯SWOT分析矩阵优势（stre

7、ngth） 1、投资商（天鸿集团）在业界良好的口 碑、雄厚的资金实力、超前的商业发展 意识，将会极大增强怀柔奥特莱斯品牌 商的合作信心。2、京承高速通畅的交通使怀柔奥特莱斯 具有良好的区域可进入性。3、怀柔已经形成并持续增长的旅游、会 展经济，对本市客流具有较强的吸纳能 力。4、怀柔时尚岛的区位规模与自然环境， 具有开发建设花园式奥特莱斯的资源优 势。5、怀柔时尚岛的投资与建设，符合怀柔 区总体发展规划的需要，将得到区政府 的极大支持，为怀柔奥特莱斯的建设与 发展提供优越条件。6、时尚岛位于怀柔发展规划中的东部新 区，未来2-