2017南京酒店式公寓案例研究36px

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1、南京酒店式公寓案例研究南京润创置业投资顾问有限公司2013/12/18酒店式公寓解读1酒店式公寓客户特征2南京酒店式公寓市场情况3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解读1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解读Part1酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。起源意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。概念严格的说目前市场上几

2、乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。2、酒店式公寓的特点酒店式公寓解读Part1酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利；有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所；聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓；对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低；生活配套设施齐全3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别酒店式公寓解读Part1与传统酒店比较：最本质的区别在于酒店式公寓可

3、将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。与普通公寓比较：统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。4、酒店式公寓必须具备的条件酒店式公寓解读Part1硬性指标商业CBD需求——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓

4、的重要因素。生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。软装配套装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修；物业管理——要求按照酒店物业进行管理；经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。2酒店式公寓客户特征1、酒店式公寓客户类型酒店式公寓客户特征Part2核心客户重要客户游离客户偶得客户核心客户写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者）重要客户区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客游离客户经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭偶得客户国内外投资客，追求时尚的普通

5、阶层2、酒店式公寓客户购买目的分析酒店式公寓客户特征Part2自主性客户关注点景观资源舒适感身份感投资客户关注点升值潜力（回报率）开发商的品牌（品牌风险）未来市场的客户量（市场风险）3南京酒店式公寓市场情况1、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市场情况Part3南京的酒店式公寓集中分布在南京两大核心商圈：新街口—长江路—鼓楼商圈夫子庙—雨花台商圈除此，河西、红山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析南京酒店式公寓市场

6、情况Part3名称建面（㎡）1凯润广场2100002中城国际广场1495003中商万豪1200004新街口苏宁生活广场1305335长江会259076蓝岸live科技青年街区689527爱秦公寓58915.98金牛湖度假中心870009南京常发广场领域21271610紫荆国际公寓8698711首创天迈国际广场15000012明发新城中心39996713精锐SOHO1050014晓庄国际广场11048415苏宁名都汇4638216熊猫中央广场40000017金域中央广场220000从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中41%以上的建面都在10万平

7、米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前南京市场总体可售面积不到50万㎡，后期即将上市供应量越有40万㎡左右，后期酒店式公寓市场的竞争将不断加剧。3、南京酒店式公寓容积率分析南京酒店式公寓市场情况Part3名称容积率1凯润广场2.982中城国际广场4.463中商万豪28.44新街口苏宁生活广场7.465长江会—6蓝岸live科技青年街区1.87爱秦公寓1.08金牛湖度假中心0.329南京常发广场领域310紫荆国际公寓—11首创天迈国际广场2.512明发新城中心4.98713精锐SOHO3.514晓庄国际广场4.515苏宁名都汇1.61

8、6熊猫中央广场4.017金域中央广场2