南京酒店式公寓案例研究.ppt

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1、南京酒店式公寓案例研究南京润创置业投资顾问有限公司2013/12/18酒店式公寓解读1酒店式公寓客户特征2南京酒店式公寓市场情况3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解读1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解读Part1酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。起源意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位

2、，并提供低于酒店价格的长期住宅。概念严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。2、酒店式公寓的特点酒店式公寓解读Part1酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利；有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所；聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓；对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低；生活配套

3、设施齐全3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别酒店式公寓解读Part1与传统酒店比较：最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。与普通公寓比较：统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。4、酒店式公寓必须具备

4、的条件酒店式公寓解读Part1硬性指标商业CBD需求——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓的重要因素。生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。软装配套装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修；物业管理——要求按照酒店物业进行管理；经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。2酒店式公寓客户特征1、酒店式公寓客户类型酒店式公寓客户特征Part2核心客户重要客户游离客户偶得客户核心客户

5、写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者）重要客户区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客游离客户经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭偶得客户国内外投资客，追求时尚的普通阶层2、酒店式公寓客户购买目的分析酒店式公寓客户特征Part2自主性客户关注点景观资源舒适感身份感投资客户关注点升值潜力（回报率）开发商的品牌（品牌风险）未来市场的客户量（市场风险）3南京酒店式公寓市场情况1、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市场情况Part3南京的酒店式公寓集中分布在

6、南京两大核心商圈：新街口—长江路—鼓楼商圈夫子庙—雨花台商圈除此，河西、红山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析南京酒店式公寓市场情况Part3从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中41%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前南京市场总体可售面积不到50万㎡，后期即将上市供应量越有40万㎡左右

7、，后期酒店式公寓市场的竞争将不断加剧。3、南京酒店式公寓容积率分析南京酒店式公寓市场情况Part3容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，对舒适性的要求不是特别高。4、南京酒店式公寓建筑形式分析南京酒店式公寓市场情况Part3南京酒店式公寓建筑以高层和小高层为主，也有部分多层、超高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有酒店式公寓项目的梦想。5、南京酒店式公寓装修情况

8、分析南京酒店式公寓市场情况Part3南京酒店式公寓精装和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓的性质和特征决定了精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。所以南京目前的酒店式公寓在装修方面还不够规范。6、南京酒店式公寓物业管理形式分析南京酒店式公寓市场情况Part3南京酒店式公寓物业费目前最高的7元，最低的1.8，绝大数在2.5元以上。物业服务水平是酒店式公寓的重要指标，目前南京宣称“酒店式”的