商业地产操盘案例

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1、武汉的商业地产操盘案例:“大武汉”：一场漂亮的地产营销战役一、黑幕：玩得心跳近来，网上搜索“大武汉家装广场（下简述为‘大武汉’）”，最多的消息是“揭开大武汉家装广场的黑幕”相关的新闻。“大武汉”作为武汉市2005年最火的商业地产之一，是政府重点关注的“汉正街复兴”工程，也是武汉传媒8~11月见报率最高的项目之一。12月18日，在上海举办的全国年度住交会上，“大武汉”和“汉正街第一大道”荣膺中国最佳商业地产项目大奖。次日，武汉各大传媒纷纷报道。“大武汉”适时作了整版广告，借以促销余铺。“黑幕”使铺天盖地的广告刚刚沉寂下来的“大武汉”一时又成吸引

2、网民眼球的热点。所谓“黑幕”，说的是“大武汉”开发商南国置业和投资商南国商业公司自2002年始，采用“每一步都是合法的”（引用“黑幕”原文，下同）的手段，利用土地出让方——国营752厂“管理层一系列的偶然失误”加“违规”操作，以“改善职工生活，提高居住质量”为名“介入752厂的危房改造”，事实上进行纯粹的商业项目开发，置其曾承诺的“30多幢职工宿舍楼的改造”于不顾，“合法剔除了752厂改造项目中恼人的骨头，拥有了谗人的肥肉”。所谓“骨头”是指30栋宿舍楼危房改造和职工住宿条件改善，“肥肉”是指752厂的厂区及该厂所拥有的年租金收入达2000多

3、万元的长江建材装饰城，共计195亩的土地及建筑。之后，“资本运作的高手们”又充满“智慧”，巧妙地“解构了国家土地交易中的招、拍、挂程序，并通过一系列的违规操作”，“使自有资金1亿元的南国公司撬动了总投资50亿元的大型商业地产项目”。而在2004年8月，“南国”在如愿取得752厂及其周边共238亩项目用地时，连土地出让金、拆迁补偿款和有关规费都支付不起，申请分期分批交纳。“他们这么一点资产敢于玩这样大的项目，真是一场豪赌!”——资深业内人士如是作评。明眼人一看即知，“南国置业”和“南国商业”两公司实为“一套人马两块牌子”。之所以如此，是因“南国

4、置业”注册在武昌区，为满足硚口区政府的税收要求，同时也为方便项目今后运营，就在硚口注册了“南国商业”。这是商家与政府的博弈。一份政府资料表明：“（硚口区）2005上半年入库房产业税收583万元……其中：重点项目大武汉家装广场上半年入库房地产税收181万元”。由此可知，上述“一系列成功”背后的端倪。原文说：“投机，永远对资本充满无穷的诱惑！以小搏大、瞒天过海、违规、打擦边球，成为开发企业的常态。”“黑幕”之中的是非曲直不是本文讨论的重点，虽说资本的本质是“追求利益最大化”，但太出格了，终究会使有关部门站出来“给个说法”。仅从资本运作的角度来看，

5、被业内人士称为“玩得心跳”的“成功”就在眼前了：“大武汉”销售顺畅，684套商铺已售近600套，接近清盘，实现销售回款约在5~8亿。11月，租户已入驻装修，正在筹备2006年3月开街营业。更关键的是：前期投资已收回，有了持续投资开发的资本，除了本项目的二期，还有中心城区17万多㎡的循礼门项目嗷嗷待哺呢！并且，“南国公司”白赚了“大武汉”A、B两栋旺铺不动产（前文提到：拆迁前本地块上的长江建材装饰城年租金收入达2000多万）。A、B两栋不对外销售还有深意，下文将述及。05年5月，“大武汉”内有资金匮乏重压，外有“深圳金海马”拟建的“华中建材家居

6、采购中心”追兵。“金海马”是全国知名的建材专业市场开发商，实力雄厚，“华中建材家居采购中心”盘量较大，宣称在“当年下半年开盘，定价仅为4000~5000元/㎡”（地段稍偏），远低于“大武汉”均价高于1万元/㎡的价格水平。如何突围？“大武汉”成功推盘是这一系列紧张运作中最关键的一步，否则前功尽弃不说，还导致资金链断缺，后果不啻是灾难的深渊。让我们来看看“大武汉”是如何实现这“惊险的一跳”的。武汉的商业地产操盘案例:“大武汉”：一场漂亮的地产营销战役(二)二、精准定位=成功了一半“大武汉”位于武汉市区内两大交通主干道交汇口，居“中国建材第一市”—

7、—西汉正街建材市场群的核心部位，地段、交通堪称该市场群最佳。据统计，武汉年建材交易额约90亿元，其中西汉正街建材市场群占三分之二。该项目总体规划建筑面积为47.5万平方米，其中商业面积为25.5万㎡，配套办公、酒店、公寓等12万㎡，仓储3万㎡，车位2400个。已推盘的“大武汉”事实上是第一期，一期总建面约11万㎡，招商面积约10万㎡，是以建材经营为主的专业市场。后续将拓展家居及日常生活用品，并引入展示厅、设计中心、培训中心、维权中心、餐饮休闲娱乐、商务酒店等配套设施，是武汉最大的建材家居主题综合Mall（销品茂，大型现代购物中心）。从5月份开

8、始，“大武汉”热炒其煞费苦心提炼的项目市场定位和营销主题——“总代理大本营”。这一定位如同发动机，为其惊险地“抢滩登陆”提供了强大的动力。早在05年4月13日，项目