资产评估实例与案例分析

《资产评估实例与案例分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、考试科目资产评估实例与案例分析一、房地产评估（市场法）——住宅1、概况评估目的：产权转移。2、比较因素条件说明3、比较因素条件指数比较因素条件指数表比较因素待估房地产比较案例1比较案例2比较案例3交易价格（元）12290123509970交易日期修正指数100100100100交易条件100100100100区域因素地理位置100100100100基础设施100100100100公共配套100115115115交通100100100100环境景观100115115115加权合计100106106106个别因素临街情况100100100100新旧程度1

2、00100100100装修条件100107.5115100建筑结构100100100100平面布置100107.5115100朝向100100100100施工质量100100100100加权合计100102.14104.291004、比较因素修正系数比较因素修正系数表比较因素待估房地产比较案例1比较案例2比较案例3交易价格（元）12290123509970时间因素(100)/100100/100100/100100/100交易条件100/(100)100/100100/100100/100区域因素100/(100)100/106100/106100/

3、106个别因素100/(100)100/102.14100/104.29100/100比准价格（元）11351.4211171.689405.66评估单价（元）10642.92因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。二、房地产评估（成本法）——厂房1、概况评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。资产评估基准日：2010年6月30日。评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。评估方法：房地分估，成本法。2、重置全价资料（1）基价建筑安装工程造价：1234.32调整因素：期日修正：1.38层高修正：3

4、7.2%结构及屋面修正：-7%经综合调整后的工程造价：1234.32×期日修正×（1+层高修正+结构及屋面修正）=1234.32×1.38×(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米（2）前期（专业）费的确定前期（专业）费=经综合调整后的工程造价×5%=2217.78×5%=110.89元/平方米（3）管理费的确定管理费=经综合调整后的工程造价×3%=2217.78×3%=66.53元/平方米（4）资金成本的确定利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）×利率×建设期÷2=(2217.78+110.89+66.53)×5.31%×1

5、÷2=63.59元/平方米（5）评估单价的计算评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米（6）评估原值的计算评估原值=重置单价×建筑面积=2458.79×6840=16818123.60元3、成新率资料理论成新率===71%技术成新率=（结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%=90×0.8+88×0.1+90×0.1%=89.80%综合成新率=技术成新率×60%+理论成新率×40%=89.80%×60

6、%+71%×40%=82.28%4、最终评估值评估值=重置成本综合成新率=16818123.60×82.28%=13837952.10元≈1383.80万元因此，该房地产的评估值为1383.80万元。三、机器设备评估——进口彩印机1、概况设备名称：彩印机。评估目的：产权转移。资产评估基准日：2010年10月31日。购置年月：2008年10月。启用日期：2009年5月。账面原值：22197066.91元。账面净值：20468866.70元。2、重置全价资料（1）直接成本FOB价=240万美元境外运费=2404%=9.6万美元境外运输保险费=(240+9

7、.6)0.5%=1.248万美元CIF价=240+9.6+1.248=250.848万美元=250.8486.6908=1678.37万人民币银行财务费=1678.370.4%=6.71万人民币外贸手续费=1678.371.5%=25.18万人民币商检费=1678.370.3%=5.04万人民币国内运杂费=1678.371%=16.78万人民币安装调试费=1678.375%=83.92万人民币生产线设备项目设计费=1678.372%=33.57万人民币管理费=1678.373%=50.35万人民币试车费=1678.372%=33.57万人民币直接成本

8、=银行财务费+外贸手续费+商检费+国内运杂费+安装调试费+生产线设备项目设计费+管理费+试车费=1899.9