土地增值税案例

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1、土地增值税案例制作人：张恒某房地产企业销售房屋取得收入167376092.34元，2012年7月已售房屋面积21961.41㎡，未售房屋面积6804.35㎡，其中房屋面积4646.35㎡，地下车位面积2158㎡。取得土地使用权所支付的金额1060076.54元，开发成本132399183.81元，利息支出33565756.25元，与转让房地产有关的税金9345110.39元。求：企业应当缴纳的土地增值税？解：情况一已售房屋面积比例=21961.41÷﹙21961.41+6804.35）=76.35%扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额=1060076.54×7

2、6.35%元②房地产开发成本=132399183.81×76.35%元③房地产开发费用=（1060076.54+132399183.81）×76.35%×10%元④与转让房地产有关税金=9345110.39元⑤加计扣除=（1060076.54+132399183.81×76.35%×20%元扣除项目合计=（1060076.54+132399183.81）×76.35%×（1+10%+20%）+9345110.39=141810099.2元土地增值额=167376092.34－141810099.2=25565993.06元增值率=25565993.06÷14181

3、0099.2=18.03%，适用税率为30%。应纳土地增值税=25565993.06×30%=7669797.918元解：情况二已售房屋面积比例=21961.41÷﹙21961.41+6804.35）=76.35%扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额=1060076.54×76.35%元②房地产开发成本=132399183.81×76.35%元③房地产开发费用=33565756.25×76.35%+（1060076.54+132399183.81）×76.35%×5%元④与转让房地产有关税金=9345110.39元⑤加计扣除=（1060076.54+132399

4、183.81）×76.35%×20%元扣除项目合计=（1060076.54+132399183.81）×76.35%×（1+5%+20%）+9345110.39+33565756.25×76.35%=162342746.9元土地增值额=167376092.34-162342746.9=5033345.426元增值率=5033345.426÷162342746.9=3.1%适用税率为30%。应纳土地增值税=5033345.426×30%=1510003.628元扣除项目房地产开发费用（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　

5、　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　这里的利息注意两点：　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　②不包括加息、罚息。　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）　　（2）非房地产开发企业：扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加）。特殊规定（1）纳税人建造普通标准住宅出售，

6、增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。谢谢观赏！