2012年石家庄云水瑶营销策划提报

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1、灵智顾问提报·明清四合院山水资源竞争↓资源型别墅市场代表：平山温塘温泉区、蟠龙湖风景区、龙凤湖风情区、早期西山山水资源区↓城市型别墅市场代表：路劲·蓝郡、春江花月↑产品力别墅市场代表：原河名墅、美达·西山御园、江南新城·国墅、申能·河心岛↑品牌力别墅市场代表：恒大·金碧天下↑混合型社区市场代表：拉美风情国际城、百岛绿城（岳村改造）、水月林风（正定大孙村）、海天地产西兆通改造、北高营旧城改造、瀚唐……别墅市场的本质变化土地价值竞争产品力竞争河心岛——申能地产/联排、双拼1.1万-1.6万，独栋1.6-2.2万/VIP卡销售数量50-60张/推广力度较大江南新城——江南地产/联排、双拼1万-1.

2、1万/10个月50套房源尚余10余套/推广力度较低原河名墅——东方嘉园/联排、双拼、叠拼、大平层/1.2万-1.5万/一期销售房源约为90套，二期房源约为100套，三期销售房源约为80套，一二期均已销售完毕↑北部城区的发展建设引导了别墅市场北延的现状，近郊高品质别墅成为社会高端人士必要的首选。↓2012年后，近22000套别墅的存量，为别墅市场的激烈竞争预埋了伏笔。↓差异化的逐渐减小，显示出了同质化的迹象。↑建筑成本与广告宣传的高投入，就目前来看是别墅项目成功的基石。产品力之间的同质化竞争北跨：跨过滹沱河，空间战略核心东延：利用高新产业区进行产业延伸南优：在南部优化用地布局西控：西部控制发展

3、双核：指老城中心和正定新区中心双轴：指城市南北向的创新服务轴和东西向的滨河景观休闲轴双带：指东部产业带和西部生态带老城区东部产业区正定新区中心城区：整体上形成“三区、双核”的空间布局。“三区”指正定新区、老城区和东部核心产业发展区；“双核”为正定新区核心区和老城中心区市域范围：包括市区及17县市，面积15848平方公里都市区：包括中心城区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积2657平方公里石家庄中心城区范围图B民族化稀缺性A风格化CD地域性增值性EF体量小盲目性G项目特点1、体量小——首期只有29套——目标客群非常狭隘；2、盲目性——为哪一类人提供选择？——这一类人在哪里？——购买终端不确定

4、；3、单一性——只有民族的风格——目标客群再次狭隘；4、地域性——地处正定南关——既远离正定县繁华闹市区，又远离石家庄市区；缺点1、稀缺性——首期只有29套——购房机会稍纵即逝；2、民族化——四合院的形式代表了一种复古——存在一种讲究/考究；3、风格化——特定建筑形式的特定感染力——喜欢就是好，不喜欢就是不好；4、文脉——位居正定古城里，距广慧寺、临济寺、长乐门等古迹遍布周边；5、增值性——随着正定新区的发展、石家庄北延的高速发展，未来增值是必然性；优点缺点优点互补转化运河岸边的行政别苑【滹沱河】：定位项目所处周边的生态环境，相对弱化正定本身的历史沉淀。【行政】：区别于普通中高端纯居住别墅项

5、目，提升产品本身的功能性诉求，弱化居住的实际意义，树立产品本身高端使用功能。【别苑】：院子是体现居住功能，而别苑则强调的是多种功能的使用技巧。置业者可将四合院看做为具有社会统筹功能的交际场所。在苑内，可居、可赏、可游、可玩……项目产品定位项目推广定位29位中国人物的明清四合院【29】：明确产品的稀缺性。【中国人物】：浅层表现购买者的身份与地位，必须是具备一定社会身份的人才能有资格与产品发生关系。【明清四合院】：确立产品定位的明朗化，具备收藏价值、体验价值、观赏价值……项目推广名称云水瑶【云】：《阴阳应象大论》中，地气上为“云”，四合院建筑造型为低矮建筑，可更亲近的接受生活地气。阐述一种清雅、

6、咸淡的生活状态；取历史名人赵云的名。【水】：滹沱河沿岸的水岸意境。水为财，有水有财。【瑶】：似玉的美石，泛指美玉。具有收藏把玩的意义。例如：神话中昆仑山上的池名,西王母所住的地方;美池,多指宫苑中的池。【云水瑶】：以一种富含想象力和高雅意境的空间语言，提升目标客群对产品的想象力和品质感。用iPhone的结果论模式项目调性判断对产品品质的信心大于市场信心对产品风格的诉求排斥市场同类无视竞争对手重视品牌的综合效应游戏1+X方程式营销观念市场分化游戏的人游戏的生活观念的诞生物质第一位物质与精神第一位对居住豪宅的追求的向往，曾经的山水资源别墅为其首选城市外部居住豪宅与城市内部高端住宅的共同拥有精神第

7、一位固定居所与非固定消费范畴之间的统一化观念的演变对国际名牌服装、饰品的唯一性热爱到形成品牌消费观念对异国文化的追捧对当代社会的环境否定对中国传统文化的并购从消费简单物品到消费不动产，全部实现外逃从服装文化到饮茶文化，从国际品牌到中式着装，从资源别墅到文化别墅以明清、四合院文化作为系统整合的主要贯穿线索，强调目标消费群的窄众意识；强烈突出高调姿态，低调传达的沟通境界，糅合目标消费群内心对【文化标签】的投入与热