大家顾问2008年武汉复地东湖国际（武重地快）项目前期定位报告

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1、GREATMASTERCHINALIMITED顾问机构出品2008年4月14日2008年武汉六大城市综合体项目分析城市综合体，又称“豪布斯卡（HOPSCA）”。豪布斯卡（HOPSCA）是一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。所谓“豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（HOTEL）＋写字楼（OFFICE）＋停车场（PARKING）＋大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）＋娱乐空间（CONVENTION）＋国际公寓（APARTMENT）的

2、复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较成功的案例。城市综合体虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，豪布斯卡（HOPSCA）属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以豪布斯卡（HOPSCA）一般分布于城市次中心，这样才能使得豪布斯卡（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为豪布斯卡（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的

3、联系，这一切都需要豪布斯卡（HOPSCA）与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在豪布斯卡（HOPSCA）社区内的人员的便利性。城市综合体的思考城市综合体由于包含了众多建筑形态，所以体量一般极为庞大，在城市中心城区土地极为稀缺的今天，除开大规模的“旧城改造”项目有可能操作成为真正的城市综合体外，更多的项目是按照城市综合体项目的规划、设计思路，在一个综合性项目中进行酒店、写字楼、商业街、高档住宅等产品的组合性开发，以期达到最佳的经济效益和社会效益。武汉的“都市综合体”，除武汉新世界中心外，大多处于在建或规划阶段，如瑞安·武汉天地、万豪

4、·联邦中心（住宅先期开发）、世贸·锦绣长江。武汉典型都市综合体汉口天地（武汉天地）位于武汉内环汉口永青街，是永清商务区的核心组成部分，是香港瑞安集团在汉操作的顶级品牌大盘，建筑面积近140万方A地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主。项目第一期工程汉口天地将会保留修建9幢上世纪二、三十年代的历史建筑,在传统建筑特色中注入新的生命力，提升其商业经营价值,成为武汉市的新地标。另外可能会建一幢楼高250米的标志性建筑大楼，是一个极具武汉时代文化特色的城中城项目，目前在前期客户积累过程之中，预计开发周期8到10年。世茂锦绣长江占地面积858亩，建筑总面

5、积165万平方米，会所建筑面积11000平方米。一期容积率2.68，绿化率53%，可售1044户，停车位为1：0.4。开发理念：四大世界风情园林，打造国际生活圈，项目分四期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代园、四期澳洲休闲园形象定位：重新划分大武汉荣耀版图新武汉、世中心营销战略：以城市运营商为己任，构建和谐公共空间项目公建：五星级酒店、11000平方会所1公里长滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场、国际双语幼儿园目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价11000元武汉典型高端大盘武重地块地块位置：武昌区中

6、北路147号土地用途：居住总用地面积：527934㎡建筑容积率：2.29以内可建面积约120万方项目目前为工厂阶段，由上海复地开发与上海豫园商城房地产发展有限公司联合开发、项目将实现复地早期进入武汉的理想，在武汉复制一座城隍庙，预计这也是该项目的文化之根。项目09年交地、规划方案不可知，但是该项目将是本项目最直接的竞争对手。武汉典型高端大盘用地面积：532618.44平米总建筑面积：1065240平米其中:住宅991360平米公建73880平米容积率：　　２．０绿化率：　　４２％住宅总户数：９６４１户拟分8——10年开发。武汉典型高端大盘武

7、锅项目新世界中心是位于航空路口由新世界开发的一个大型城市综合项目，项目占地3.5万平米，总建筑面积约27.2万平米地下约3.3万平米，整个建筑包括有商场、酒店、写字楼、住宅、商业街和对外车位，总投资12亿。项目规划有4栋联体高层住宅638套，5层新世界高档百货商场1栋26层5A写字楼和1栋6星级酒店，住宅下商铺规划为对外步行街，对外公共车位600个，住宅销售均价7300元/㎡，写字楼12000元/㎡，商业为自己招租，有瓦萨琦、阿玛尼等世界顶级品牌（少量），车位按3元/小时记费。新世界中心项目分析1、其酒店对外宣称要打造为六星级酒店，但酒店体

8、量只有30681平米（26层）。2、写字楼总体量为73701平米，定位为5A级写字楼，分为出售和出租两类，出售面积约1.37万平米(非5A级)。3、住宅并非顶级豪宅。闵东·中天国