第二届光华·凯富案例讲习班案例

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1、演练案例第二届光华·凯富案例讲习班演练案例杭州市国土资源局于2011年发布了《某在建工程连同国有建设用地使用权挂牌出让公告》，公告载明：经杭州市人民政府批准，杭州市国土资源局受安居中心(以下称为“中心”)的委托，将该中心作为建设单位建设的某在建工程（以下称为“在建工程”或“出让物业”）向社会公开挂牌出让。同时，在建工程所在宗地的国有建设用地使用权将随同本次在建工程的公开挂牌而一并公开出让，在建工程的竞得人即为国有建设用地使用权的受让人。挂牌成交后，杭州市国土资源局将与竞得人签订《杭州市国有建设用地使用权

2、出让合同》，受让人按照有关规定办理出让具体手续；中心与竞得人签订《在建工程转让及国有建设用地使用权宗地交付合同》，由中心按约向竞得人交付在建工程及相应出让的国有建设用地使用权宗地。对此，本案例中的融资方A公司和国有独资公司B公司作为联合体（A公司和B公司的权益比例分别为49%和51%）共同受让了该在建工程，出让价款为人民币3.6亿元，由A、B公司按照各自权益比例承担该出让款。同时，A公司和B公司也按前述相同的权益比例（即49%和51%）出资2000万元成立项目公司，专门用于运营、销售该出让物业。为此，A

3、公司需支付近1.8亿元的受让款，并按股权比例向项目公司投入后续的税费、装修款等费用近人民币5000万元，总投资款近2.3亿元。根据实际情况，融资方A公司需引进不超过1.5亿元的融资款，并找到了本案例中你的客户C公司进行投融资合作。经过协商，A公司和C公司确定了下列合作方案：C公司先设立一个房产基金，并以该基金为主体以人民币980万元的价格收购A公司在项目公司中的股权收益权，此后向项目公司提供不超过1.5亿元的委托贷款资金专款用于支付出让物业的出让款、装修费等。项目公司应以销售出让物业的销售回款作为还款来

4、源，在项目公司清偿委贷本息等债务的同时，A公司还应溢价回购股权收益权。同时，为了保证房产基金的委贷资金安全，A公司需向房产基金支付980万元作为保证金，提供连带责任保证和并将项目公司股权质押给房产基金作为担保，同时还要演练案例确保出让物业的销售回款留存至指定的银行账号，按月向房产基金报备销售情况，且在还清委托贷款资金后回购股权收益权。确定了投资合作方案后，C公司开始着手于房产基金的募集工作，经过和你的讨论，确定了下列基本要素：C公司认购房产基金20%的份额，剩余80%的份额在社会投资者中进行募集；募集资

5、金人民币1.5亿元，最低不低于1亿元；存续期限为12个月，根据出让物业销售情况可酌情提前或顺延，但不超过18个月；C公司作为基金的管理人；投资者的最低出资额为100万元，可以50万元为单位递增。您的客户C公司第一次从事房地产投资业务，是第一次以管理人身份发起设立私募基金。如果该项目操作成功，C公司希望房地产私募基金投资业务能够成为其长期的核心业务。因此，C公司首先希望您和您的团队论证：在现行的法律、政策框架下，C公司通过私募方式设立基金并开展该类房地产投资业务的合法性以及私募基金可采用的形式；同时委托您

6、和您的团队为该项目的下列事务提供法律解决方案：1、C公司希望尽可能地降低税负成本，但并不知道各种形式的私募基金的税负成本如何，因此C公司想请您为基金设计一种节税的投资方案？同时，C公司还希望可以帮助本基金的投资者避免/减少投资收益的纳税，是否有可行的操作方法？2、经过市场调研，社会投资者期望的投资收益率约为年化15%。C公司希望给投资者固定回报，剩余的收益均能够由C公司或其指定人士享有，同时C公司不希望投资者参与/干涉基金的管理事务。要怎样才能合法地实现C公司的愿望？3、为了吸引投资者，C公司希望在这样

7、的安排：假如此项目出现投资风险，C公司自己20%的投资额可以先亏损，投资者80%的投资额后亏损，同时基金在分配收益的时候，能向投资者优先分配。这样可以使投资者的风险降低，吸引投资者认购基金份额。这样的安排是否有办法实现？4、根据上述方案完成该项目的投资，需要哪些法律文件，请列出清单，并阐述各法律文件分别发挥怎样的作用？演练案例5、C公司以前在设立子公司时碰到过这样的问题：经所有股东讨论，对公司运营管理作出了非常详细的约定，并全部写到了公司章程当中。但将这样的公司章程递交到工商局办理注册登记时，工商局将该

8、章程退回，并同时附上了工商局自己的章程范本。工商局表示必须使用其提供的章程范本，否则不予登记。C公司担心在该项目的投资中也碰到这样的问题，是否有方法可以解决C公司这样的担心？6、浙江发生过一些民间集资的刑事案件，比如吴英案，这对C公司老板影响很大，生怕成为吴英第二。因此，C公司老板提出，该业务是否会涉及刑事犯罪？在操作层面应该注意哪些细节，以保证资金的筹集合法合规？演练要求：1、对于您的客户C公司的诉求，您应该以专项法律意见书的形式向其提供