规划验收建筑面积测量的几点体会

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1、万方数据20lO年6月第3期城市勘测UrbanGeotechnicalInvestigation＆SurveyingJun．20lONo．3文章编号：1672—8262(2010)03—108—03中图分类号：P258规划验收建筑面积测量的几点体会文献标识码：B杨本廷‘，黄勇(重庆市勘测院，重庆400020)摘要：建设工程竣工规划验收建筑面积的核算，是加强城市规划和管理的重要环节，也是规范建iLx-程市场的迫切要求。作者根据工作经验，介绍了建筑面积测量与房产面积测量的区别以及加强建筑面积测量质量管理的体会。关键词：规划验收；建筑面积测量；质量管理1前言近几年全国的房地

2、产得到了迅猛的发展，城市房地产价格的不断增长j越来越受到社会和人民的普遍关注。部分建设项目违反规划许可而擅自扩大建筑平面尺寸、侵占公共用地，从而导致土地出让金和配套费的流失，给国家和人民造成损失。所以加强建设工程竣工规划验收，特别是加强建设工程建筑面积的核算、测算、审查和审批，是加强城市规划管理，保障城市规划实施的重要环节，也是规范建设工程市场、维护人民利益的迫切要求。作者根据自己的工作经验，谈谈开展竣工规划验收建筑面积测量的几点体会。2竣工验收建筑面积与房产面积的区别本文所说的竣工验收建筑面积，是指《建筑工程建筑面积计算规范》中所规定的，在建筑工程造价管理方面起着非

3、常重要的作用，是计算工程量的主要指标，也是建设工程项目最重要的经济技术指标，与房产面积有较大的区别，主要表现在以下四个方面：(1)成果用途不同竣工验收建筑面积成果主要用于规划竣工验收，审查建设单位是否按规划许可执行、是否存在违规行为，可作为房产测量时建筑功能性质确定的依据，但不能作为产权登记的依据。房产面积成果主要用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、税费征收等方面。(2)执行的标准规范不同竣工验收建筑面积测量执行《建筑工程建筑面积计算规范)GB／T50353—2005，而房产测量执行《房产测量规范》(GB／T17986—2000)，两个规范的部分计算标准不一

4、致，计算结果也可能不一致。(3)作业行为的方式不同竣工验收建筑面积测量是建设工程规划核实工作的重要内容，根据建设单位的委托，对规划红线范围内的所有建筑(包括规划许可和未经规划许可的建筑以及不登记产权的某些建筑)进行实测，并不以建设单位的要求为准，带有强制行为。而房产面积测量则只针对建设单位委托的需要登记产权的某些建筑进行测量，不登记产权的可不测量，具有自愿行为。(4)计算规则不同裹1·收稿日期：2009—07—29作者简介：杨本廷(1976一)，男。工程师．主要从事测绘质量管理工作。万方数据第3期杨本廷等．规划验收建筑面积测量的几点体会3建筑面积与容积率面积的区别建筑

5、容积率指建设项目地上建筑面积计算值与建设用地面积的比值。一般情况下，建筑面积计算值等同于地上建筑面积。但对个别特殊情况，建筑面积和容积率面积计算值有较大区别，如：(1)对于超高楼层的建筑面积计算值等于建筑面积乘以相应系数，但建筑面积不论层高有多高(等于或大于2．20in以上)，均按一层计算建筑面积。(2)住宅区内建筑底层架空部分的净高大于等于3．6m，能供小区业主全天候享用的绿化、休闲活动空间，要计算建筑面积，但不计算容积率面积。(3)跃层式住宅起居室(厅)层高在户内通高部分只按一层计算建筑面积和容积率面积，两者相等。4《建筑工程建筑面积计算规范》的理解《建筑工程建筑

6、面积计算规范))GB／T50353-2005，其计算建筑面积的规定共24条，作者认为需要从以下lO个原则去理解：(1)层高和净高原则：层高：建筑物层高在2．20111及以上者应计算全面积，层高在1．20m一2．20m者应计算1／2面积；净高：坡屋顶内和场馆看台下，净高超过2．10m的部位应计算全面积，净高在1．20m～2．10m的部位应计算1／2面积，净高不足1．20m时不应计算面积。(2)是否利用原则：当设计不利用，竣工时也未利用的，不计算面积；竣工时在利用的，不管设计是否利用，均应计算面积。(3)有无围护结构原则：有围护结构在利用的且层高在2．20Ill及以上计算

7、全面积，无围护结构一般按1／2计算面积；围合建筑空间四周的墩、柱、栏杆不算围护结构，建筑空间有两面及以上围合应视为有围护结构，围合建筑空间四周的幕墙应为围护结构。(4)半面积原则：净高在1．2In一2．1m，层高在1．2111—2．2m计算1／2面积；有永久性顶盖无围护结构的、阳台、宽度超过2．1m的雨棚，均计算1／2面积。(5)有无永久性顶盖：无永久性顶盖不计算面积，有永久性顶盖无围护结构的按投影面积的1／2计算。(6)阳台原则：不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均计算1／2面积；空中院馆、空中花园、人户花园参照阳台规定计算1／2面积。。(