以案说法-房地产企业所得税清算与汇算分析

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1、以案说法:房地产企业所得税清算与汇算分析　　摘要：房地产企业所得税汇缴是实务中的重点和难点，其开发销售未完工开发产品取得的收入或者账面有实际利润额时，应预缴企业所得税，本文对房地产开发企业的预缴、汇算清缴时主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮助。　　关键词：房地产企业企业所得税清算　　一、由一则案例引发的思考　　例：A房地产企业开发的B项目，2011年实现预售收入2000万元，预计利润率为30%，期间费用及可扣除税金为300万元，当年缴纳企业所得税75

2、万元;2012年实现预售收入3000万元，预计利润率为25%，期间费用及可扣除税金为350万元，当年缴纳企业所得税100万元;2013年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入5000万元，期间费用及可扣除税金为600万元，项目计税成本为6000万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度2013年需要缴纳多少企业所得税呢？　　A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入10000万元，计税成本6000万元，项目期间费用及可扣除税金1250万元，应纳税所得额=10

3、000-6000-1250=2750（万元），应缴企业所得税=2750×25%=687.5（万元），实际预缴企业所得税=75+100=175（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税=687.5-175=512.5（万元）。　　笔者认为，以上处理不妥。实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定的具体含义。　　第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当

4、年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2011年度、2012年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。　　第二，A公司应按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税。在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计入利润总额预缴。A房地产企业2011年销售收入对应的应纳税所得额=2000×30%-300=300（万元），2012年销售收入对应的应纳税所得额

5、=3000×25%-350=400（万元）。　　第三，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。所以企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际利润额，同时将其实际利润额与对应的预计利润额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。　　B项目计税成本6000万元，实际利润率=（10000-6000）÷10000×100%=40%，2011年、2012年实际利润额与预计利润额的差额分别为200万元[2000×（40%-30%）]和450万元[3000×（40%-2

6、5%）]，预售调整增加额650万元计入2013年度应纳税所得额。　　第四，确定2013年度应纳税所得额=5000-[6000-5000×（1-40%）]-600+650=2050（万元），应纳所得税=2050×25%=512.5（万元）。　　以上计算结果与企业财务人员计算结果虽然一致，但两种计算过程体现的思路和理念是完全不同的。企业财务人员的计算思路是，未完工年度预缴，完工年度结算，多退少补，正确的计算思路是将预计利润额与实际利润额的差异调整，纳入完工年度的所得税汇算清缴。房地产企业所得税汇算不

7、同于项目清算，企业所得税项目清算仅指项目计税成本的最终结算，该案例涵盖了3年的销售期间，而汇算是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。　　现行房地产开发企业所得税征缴存在很多现实问题，制定相关法律法规，迫使房地产开发企业如实足额缴纳企业所得税是关键。　　企业财务人员曾经遇到一个问题，房地产企业所得税汇算不同于项目清算，企业所得税项目清算仅指项目计税成本的最终结算，而汇算是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。现行房地产开发企业所得税征缴存在很多现实问题，制定相关法律法

8、规，迫使房地产开发企业如实足额交纳企业所得税是关键。　　二、房地产公司所得税征管模式存在的问题　　（一）所得税按年汇缴与开发企业按项目跨年开发造成收入和成本不配比　　企业所得税年度汇算是建立在上年账簿基础上，下年均为上年结转，而会计上的年度结账具有相对的独立性。房地产企业开发周期长，跨年开发具有一定的连续性，企业所得税要想准确的汇算，必须将开发过程联系起来完整的计算。实际征管中，上年通过税务调整查补的所得税，由于年度与年度之间会计上相对的独立性，下年往往被冲平，企业所得税按年汇缴与开发企业按项目