【房地产年报】大西安3000亿，有效需求下行中的市场升级—2018年西安房地产市场年报（陕西中原）

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1、报告框架（回顾篇）成交量价格供应量开发企业限价政策可售存量开盘监测土地市场房企排行榜调控政策棚户区改造城市发展信贷环境价格公示房地产开发指标指标说明：指标说明：指标说明：指标说明：•“调控政策”旨在抑制投资性需求，影响成交客户来源及市场•“限价政策”引导楼市价格预期与走向。•“土地市场”与商品房市场密切•“房企排行榜”旨在成交总量。•“可售存量”旨在说明市场现有存量，相关，直接影响商品房市场未来说明西安楼市房企格•“棚户区改造”旨在说明棚户区改造规模，其中货币化安置量引导供求两端市场主体价格预期。量价走势。局现状。对楼市资金流动性影响较大，从而影响成交客户来源及市场成•“房地产开发

2、指标”分别详述房•“开盘监测”及时有效地反映市场供求交总量。关系，引导后市价格预期。地产投资、开发相关指标。•“城市发展”城市经济、招商力度的提升，促使人口净流入，•“价格公示”“限价政策”环境下的产增加楼市刚性需求。物，成为商品住宅取得预售证的必要一•“信贷环境”房地产为高杠杆行业，信贷环境松紧程度影响购环，也形成商品住宅成交价格。房成本，从而影响市场有效需求。新房成交1633万㎡价格11748元/㎡供应1451万㎡市场同比：-10.3%同比：+28.1%同比：+3.0%•新房市场：2018年新房市场整体向好，上半年表现为“一房难求”的火热态势，下半年受“624新政”影响，客户心

3、理预期转变，购房更趋于理性，市场表现为量跌价涨，主城区逐渐趋于平稳，外围区域降温明显，但整体市场热度依然不低。•二手房市场：2018年上半年受新房市场“一房难求”影响，二手房市场热度攀升，量价齐涨，呈现严重的一二手房价倒挂现象；下半年受客户预期、新房供应量充足、限价等因素影响，二手房市场明显降温，表现为量价齐跌。新房市场：连续四年呈供不应求态势，供求比0.9，较16、17年有所改善；价格连续两年经开涨幅超过25%。均价11527元/㎡，浐灞各区域价格均大幅攀升，涨幅均在20%以上，其中以城东最为凸显，涨幅45.8%。受主城区同比涨幅40.7%。均价10987元/㎡，多数楼盘货量

4、不足影响，七成区域成交量同比均现回落，仅经开、城南、城东受在售项目城北同比涨幅25.8%。均价11880元/㎡，增加、房源紧缺情况下客户对区域要求降低等因素影响，成交量呈小幅增长态势。城西同比涨幅30.9%。均价10161元/㎡，2014-2018年西安新建商品住宅供求量价走势图同比涨幅27.8%。城东250014000均价10776元/㎡，1174812000高新同比涨幅45.8%。200010000均价15544元/㎡，91751500同比涨幅36.0%。8000曲江654868437085城南10006000均价13553元/㎡，均价11109元/㎡，4000同比涨幅23.6

5、%。500同比涨幅26.5%。200000长安20142015201620172018均价10711元/㎡，供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）同比涨幅20.1%。数据来源：西安房管局，网签口径；商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅，未含70年产权公寓；统计范围：城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。成交量成交量成交量：整体来看，市场表现为供不应求态势，全年市场热度较高。从成交套数来看，继2016年创历史新高水平后，2017-2018年成交套数均现回落，其中2018年同比减少12.7%；从成交面积来看，与成交套数态势相似，2018年同比减少10.3%。从套均面积来看

6、，2017-2018年套均面积增加幅度较大，分析主要受2015年底放开二胎政策、西安主城区改善性需求增加等因素叠加影响。2014-2018年西安商品住宅成交量走势图时间成交套数同比（%）套均面积（㎡）250014000192111748120002014年126302—10320001820163310000150491751500130580002015年1356367.4%111654868437085600010002016年17219127.0%112400050020002017年157482-8.5%1160020142015201620172018成交量（万㎡）成交均

7、价（元/㎡）2018年137467-12.7%119数据来源：西安房管局，网签口径；商品住宅统计范围包含普通住宅、洋房、别墅，未含70年产权公寓；统计范围：城六区、长安区、沣东原西安管辖部分。成交结构成交结构（区域）：自2016年以来，浐灞持续领跑全市，2018年，浐灞占全市成交总量的18.8%，经开、曲江依次位列其后。具体来看，在2017年受沣东热度攀升影响而跻身榜单前三甲的城西区域，排名由第三位降至第五位，占全市成交总量的10.8%；浐灞受楼市整体升温、房地产开