标杆房地产企业投资分析报告

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1、深圳国际信托投资有限责任公司SZITICShenzhenInternationalTrust&InvestmentCo.,Ltd.房地产企业投资分析报告（金地集团、深万科、金融街对比分析）分析人：李犁分析日期：2004-9-3联系电话：0755-33380591E-mail:lil@szitic.com校对：金智勇一、公司简介1、历史沿革（1）金地集团金地（集团）股份有限公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室深企改办[1996]002号文《关于改组设立金地(集团)股份有限公司的批复》批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市

2、投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会(本公司设立后依法更名为金地(集团)股份有限公司工会)作为发起人，在原金地实业开发总公司的基础上，通过对原金地实业开发总公司进行改组，以发起设立方式，于1996年2月8日设立的股份有限公司。股份公司设立时总股本为11000万股，注册资本为11000万元。而至2004年6月30日，公司已发展成一个总资产53.5亿，净资产14.9亿的以房地产开发为主营业务的地产公司。金地实业开发总公司的前身可以追溯到1988年成立的深圳市上步区工业村建设服务

3、公司。当时，该公司的主要业务是统一开发建设上步区属下工业村。后来，该公司先后更名为深圳市福田区工业村建设服务公司、深圳市福田区金地实业开发公司、深圳市金地实业开发总公司，最后变更为金地实业开发总公司。该公司于1993年取得房地产开发业务资格，开始从事房地产开发与经营业务。（2）万科万科企业股份有限公司成立于1984年，深圳经济特区发展房地产企业共20页-第20页投资分析报告深圳国际信托投资有限责任公司SZITICShenzhenInternationalTrust&InvestmentCo.,Ltd.(集团)控股，主营进出口和

4、加工贸易。1988年开始进入房地产，1989年首次发行A股上市，1993年发行B股。1992年。万科开始将房地产业务确定为公司主营业务之一。1993年，万科根据国内经济发展态势，看准城市居民住宅这一潜力极大的市场，将房地产作为主导业务。在国内房地产行业中倡导城市居民住宅，并以中档及中高档居民住宅为开发主导方向，开始稳步推进上海、北京、天津、青岛、沈阳等重点城市的跨区域发展计划。1997年以前，房地产业务成为万科六大业务板块之一。1997年，万科董事会进一步明确提出对非核心业务进行转让和清算，集中集团资源，以住宅开发为核心业务的

5、房地产专业化发展战略。2002年，董事会宣称，“选择房地产专业化经营的决心不移”。并且，房地产开发重点进一步集中于重点城市住宅开发。至2004年6月30日止，万科企业股份有限公司已成为总资产132亿、净资产56.4亿元的房地产行业龙头企业。（3）金融街金融街控股股份有限公司原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日，系经中国包装总公司批准，由华西包装集团公司独家发起，以所属重庆华亚现代纸业有限责任公司为主体组建的股份有限公司。北京金融街建设集团与华西包装集团公司（本公司原第一大股东）经国家财政部财管字〔200

6、0〕14号文和中国证监会证监函〔2000〕65号文批准，进行股权转让，并于2000年5月24日办理股权过户手续。公司国有法人股占注册资本的61.876％，由华西包装集团公司持有变更为由北京金融街建设集团持有。2000年5月15日，股东大会通过决议，公司与北京金融街建设集团进行资产置换。根据《资产置换协议》公司将全部资产与北京金融街建设集团进行等值置换，并变更主营业务。2001年3月30日,公司召开2000年度股东大会,审议通过了变更公司住所的决议，决定将公司注册地从重庆市迁往北京市，2001年4月，公司迁址工作完成，公司获得了

7、北京市工商局核发的《企业法人营业执照》。公司住所为北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层。注册资本为壹亿贰仟伍佰玖拾万陆仟肆佰元整，法定代表人为王功伟，经营范围为房地产开发、物业管理、高新技术及产品项目和技术开发、技术服务、停车服务。至2004年6月30日止，公司的总资产达43.7亿，净资产为10.1亿元人民币。1、主业描述（1）金地集团产品以中档住宅为主,中高档住宅及商用物业为辅,市场定位明晰，2004年上半年的主营业务收入分布如下表所示：┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│行业│

8、主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│││(万元）│(%)│(万元）│(%)│├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│房地产销售│79003.259│91.39│54003.744│90.96││物业出租│628.635│0.73│447