2019年2季度住宅综合收益率报告｜易居-房地产

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1、2019年二季度50城住宅综合收益率研究50城住宅综合收益率概况三类城市住宅综合收益率比较50城住宅综合收益率排名0二季度50城住宅综合收益率为10.8%，连降五个季度报告摘要：1、二季度，50城住宅综合收益率为10.8%，环比下降32%，已连续五个季度下降。从租金收益来看，2018年一季度至2018年四季度，50城租金收益率继续小幅下滑，因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看，当前政策环境再度趋紧，预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅或将继续收窄。维持2019年50城住宅综合收益率将继续降低的判断。2、一线城市综合收益率

2、已持续四个季度处于不足5%的低位，小幅震荡下行；二三四线城市继续快速下行，预计未来将继续向合理水平回归。一线城市房价总体上已有较长调整时间，2019年可能企稳回升，但在“房住不炒”的政策环境下很难出现明显上涨的趋势。此外，2018年一线城市租金收益率小幅上升，因此，2019年下半年一线城市住宅综合收益率或将企稳。住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为：过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率。其中，租金收益率是指上一年租金收益与一年前房价的比值，因为持有住宅一年的租金收益在开始持有时就已经确定。如：2019年二

3、季度住宅综合收益率=2018年二季度租金收益率+2019年二季度房价同比涨幅。一、50城住宅综合收益率概况2019年二季度，50个典型城市综合收益率（即从2018年二季度持有住宅至2019年二季度的收益率）为10.8%。环比下降32%，说明从2018年二季度开始持有住宅一年的收益率低于2018年一季度开始持有住宅一年的收益率；同比下降59%，说明从2018年二季度开始持有住宅一年的收益率相比从2017年二季度开始持有住宅一年的收益率下降59%。2017年处于房价轮动上涨较快的阶段，而2018年房价涨幅收窄，因此，2019年二季度综合收益率同比跌幅较大。对

4、比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现，两者的走势非常相近，1这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分，只有当房价上涨幅度较小时，租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。观察综合收益率走势可以发现，2017年三季度住宅综合收益率达到峰值28.9%,随后保持在28%以上至2018年一季度，说明本轮房价在2016年和2017年的快速上涨对住宅综合收益率的提升有很大的贡献。2018年一季度后，综合收益率快速下降，反映的是本轮房价上涨中后期涨幅的逐渐收窄。2016年二季度至2017年三季度，由于房价的快速上涨和租金的相对缓慢的

5、上涨，租金收益率快速由3.3%下行至2.6%。2017年四季度，租金收益率出现反抽，可以看到对应的2018年四季度的住宅综合收益下降趋势小幅放缓。从租金收益来看，2018年一季度至2018年四季度，50城租金收益率继续小幅下滑，因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看，当前政策环境再度趋紧，预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅或将继续收窄。维持2019年50城住宅综合收益率将继续降低的判断。图150城住宅综合收益率30%25%20%15%10%5%0%17Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q2数

6、据来源：城市房产网、易居研究院2图250城房价同比涨幅30%25%20%15%10%5%0%17Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q2数据来源：城市房产网、易居研究院图350城租金收益率走势3.3%3.2%3.1%3.0%2.9%2.8%2.7%2.6%2.5%16Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q2数据来源：城市房产网、易居研究院二、三类城市住宅综合收益率比较1、一线城市综合收益率2.2%，环比下降1个百分点2017年二、三季度，一线城市住宅综合收益率均为25%，处于统计周期内的最高位，主要

7、是因为一线城市在2016年二、三季度至17年二、三季度房价涨幅巨大，达到23%，同期租金收益率为2%。随着一线城市严厉的房地产调控政策的出台，其房价涨幅快速收窄，2017年三季度后，一线城市住宅综合收益率开始逐渐降低，至2018年三季度达到3最低点3.5%。其中，2018年二季度至2018年三季度下降幅度最大，达到9.6个百分点。2018年四季度有所上升，随后继续下跌，2019年二季度为2.2%。2018年一季度至2018年四季度，一线城市租金收益率小幅从1.6%上升至1.8%，因此将提升2019年住宅综合收益率。一线城市房价已有较长时间的调整，有企稳回

8、升的需求，但在当前仍然严厉的政策环境下，预计其房价涨幅仍将处于低位。因此，预计2