2019年1季度住宅综合收益率报告｜易居-房地产

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1、2019年一季度50城住宅综合收益率研究50城住宅综合收益率概况三类城市住宅综合收益率比较50城住宅综合收益率排名0一季度50城住宅综合收益率为16.1%，连降四个季度报告摘要：1、一季度，50城住宅综合收益率为16.1%，环比下降19%，已连续四个季度下降。2、一季度，一线城市住宅综合收益率为3.2%，连续三个季度低位震荡，下半年可能企稳温和回升；二线城市住宅综合收益率为15.9%，已连续四个季度下降；三线城市住宅综合收益率为19.6%，已连续两个季度下降，预计下半年继续降低。3、一季度，北京、上海、广州

2、和深圳4个一线城市的住宅综合收益率分别为2.9%、1.1%、3.0%和6.0%，其中，租金收益率分别为1.6%、1.5%、1.7%和1.4%，房价涨幅分别为1.2%、-0.5%、1.3%和4.5%。4、一季度，住宅综合收益率排名前5的城市分别为宁波（37.7%）、西安（37.7%）、呼和浩特（35.3%）、西宁（31.6%）和南昌（31.1%）；排名后5的城市分别为石家庄（-1.4%）、武汉（-1.3%）、福州（0.2%）、厦门（0.4%）和上海（1.1%）。5、一季度，仅南昌、厦门、蚌埠、韶关、郑州、合肥

3、、温州和赣州8个城市综合收益率环比差值为正，占比16%。绝大部分城市住宅综合收益率相比2018年四季度降低。住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为：过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率。其中，租金收益率是指上一年租金收益与一年前房价的比值，因为持有住宅一年的租金收益在开始持有时就已经确定。如：2019年一季度住宅综合收益率=2018年一季度租金收益率+2019年一季度房价同比涨幅。一、50城住宅综合收益率概况2019年一季度，50个典型城市综合收益率（即从20

4、18年一季度持有住宅至2019年一季度的收益率）为16.1%。环比下降19%，说明从2018年一季度开始持有住宅一年的收益率低于2017年四季度持有住宅一年的收益率；同比下降44%，说明从2018年一季度开始持有住宅一年的收益率相比从2017年一季度开始持有住宅一年的收益率下降144%。2017年处于房价轮动上涨较快的阶段，而2018年房价涨幅则明显收窄，因此，2019年一季度综合收益率同比跌幅较大。对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现，两者的走势非常相近，这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅

5、综合收益的主要部分，只有当房价上涨幅度较小时，租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。观察综合收益率走势可以发现，2017年三季度住宅综合收益率达到峰值28.9%,随后保持在28%以上至2018年一季度，说明本轮房价在2016年和2017年的快速上涨对住宅综合收益率的提升有很大的贡献。2018年一季度后，综合收益率快速下降，反映的是本轮房价上涨中后期涨幅的逐渐收窄。2016年二季度至2017年三季度，由于房价的快速上涨和租金的相对缓慢的上涨，租金收益率快速有3.3%下行至2.6%。2017年四季

6、度，租金收益率出现反抽，可以看到对应的2018年四季度的住宅综合收益下降趋势小幅放缓。从租金收益来看，2018年一季度至2018年四季度，50城租金收益率继续小幅下滑，因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看，当前政策环境再度趋紧，预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅或将继续收窄。综合来看，预计2019年一季度后50城住宅综合收益率将继续降低。图150城住宅综合收益率30%27%24%21%18%15%17Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q1数据来源：城

7、市房产网、易居研究院2图250城房价同比涨幅26%24%22%20%18%16%14%12%17Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q1数据来源：城市房产网、易居研究院图350城租金收益率走势3.3%3.2%3.1%3.0%2.9%2.8%2.7%2.6%2.5%16Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q1数据来源：城市房产网、易居研究院二、三类城市住宅综合收益率比较17年二、三季度，一线城市住宅综合收益率均为25%，处于统计周期内的最高位，主要是因为一线城市在16年

8、二、三季度至17年二、三季度房价涨幅巨大，达到23%，同期租金收益率为2%。随着一线城市严厉的房地产调控政策的出台，其房价涨幅快速收窄，17年三季度后，一线城市住宅综合收益率开始逐渐降低，至18年三季度达到最低点3.5%。其中，18年二季度至18年三季度下降幅度最大，达到9.6个百分点。18年三季度后，综合收益率在3%-6%的低位区间内窄幅震荡，19年一季度为3.2%。18年一季度至18年四季度，一线城市租金收益