破题商业地产体验空间设计

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1、破题商业地产体验空间设计 优秀的商业设计可以激发消费者的消费欲望，让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时，整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。如果把商业比作一场戏，这出戏精彩与否，舞台搭建与设计起到了至关重要的作用。 商业自古以来就是推动城市形成和发展的动力之一，是城市中最活跃的经济元素。随着经济的发展，人们生活水平持续提高，商业活动已成为人们日常生活中不可或缺的重要内容。并且随着现代生活的发展，当代商业活动不再是单纯的商业活动，它已经与购物、休闲、餐饮、娱乐等多种消费行为模式融为一体，更加注重人

2、在活动过程中的“体验性”，从而一种新的消费文化也随之形成。     商业设计是商业地产过程中的一个重要环节     好的商业设计必须以优秀的商业规划为基础     商业之所以能够吸引人，是因为商业活动能够满足人们在物质、精神等诸多方面的需求。商业氛围，越来越多的成为商业吸引人、留住人的重要条件。而好的商业设计对于商业氛围的打造起着至关重要的作用。商业设计实际上是商业地产操作过程中的一个阶段。商业地产在经济发达国家，其根本属性要归属为金融行业，其策划、招商、建设及运营增值、收益的各阶段的实质核心就是投融资的过程，而非简简单单的

3、策划、建设和销售的过程。如果说住宅地产卖的是产品的话，那么商业地产卖的是价值，是超越物质形态之上的商业价值。由此可见，它可以增值数倍，同样，也可以血本无归。其核心决定因素就是商业氛围的打造，这也是绝大多数商业地产项目均有市场培育期的原因所在。商业氛围的成熟时期，抛开资金链条的因素，也不同程度地决定了投资者自持物业和销售物业的比例，以及销售时机的选择问题。     商业地产项目的操作可以分为以下四个阶段：商业规划阶段、商业设计及建设阶段、营销招商阶段和运营管理阶段。这四大阶段一定是相互协调、环环相扣、互相配合的过程，而且无轻重

4、之分，对任何一个环节的失误都可能带来难以挽回的代价。所以：商业设计是在商业规划基本定型后开始的设计工作，针对各种业态对空间等设计要素的不同需求，可以在项目进行中对商业规划进行局部调整，但成熟的设计不会因商业业态质的改变而带来建筑空间、形态及布局原则性的修改。     建筑设计≠商业设计     专业缺失的严重后果必将是失控和收益降低     完整的商业设计过程应该包括：形象概念设计、建筑功能平面、界面设计、室内设计、环境设计、标识系统、艺术设计等几大部分，而其中涵盖的设计专业包括规划、建筑、景观、室内、平面、色彩等等（还未包

5、括项目施工图设计阶段的结构、水、暖、点、概预算、总图等专业、种植、广告等专业）。不难看出，建筑设计仅仅是商业设计系统中的一环，它替代不了商业设计的全部。商业尤其是大型综合商业项目如果采用一般地产项目的建筑设计来替代商业设计，专业缺失的严重后果必将是项目时间、质量、投资成本的失控和项目最终收益的降低。     商业设计在发达国家已普遍成熟地采用建筑、形象概念、色彩、界面、室内外环境景观、标识设计一体化的做法，各专业相互协调、渗透、同步进行，综合效果理想，事半功倍。相比之下，国内商业设计体系尚未健全，但规划、建筑、景观、室内四大

6、专业同步进行（委托一家设计机构承担四大专业更会省去大量的协调成本）的条件是成熟的，同时专业的设计团队对色彩、标识等整体概念的清晰，也会引导商业项目向高效和成功的方向迈进。     但是，从目前来看，商业设计的概念只有国内部分一线品牌的商业地产开发企业知道并全面或部分的按照这个客观规律在执行，很大一部分的开发企业对商业设计并没有清晰的概念，真正执行的项目就少之又少了。我所在的企业：北京博地澜屋建筑设计机构所承担的所有商业地产项目一直在坚持规划、建筑、景观和室内概念四大专业的一体化设计，同时在色彩、标识系统、信息化支持等方面同时

7、跟进，诸多项目的成功运作再次证明了商业设计的必要性和迫切性。     ■商业设计之功能设计重点     1、动线设计     动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广，动线种类相对复杂，必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。随着商业的发展，商业环境品质的提高，商业动线组织不再停留于平面布局，立体化动线组织必不可少。不仅前期规划设计要考虑这一点，后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题，而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的

8、管理手段与设施。     2、首层平面设计     对大型商业来说，首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连，最先与人接触，不仅承担着商业运营功能，而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。可见既要满足商业通达性的需求，又要创造良好