金元时代购物中心运营测算

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1、金元时代购物中心运营测算演示条件设定：可售商业面积20000平米商业单价18000元/平米1-3年返点7%；4-6年返点8%；7-9年返点9%；10-11年返点10%，共计返款率达到92%。测算三年一次性返租，八年托管租赁则收益、返款支出总销额及开发商实际收入现金测算：总销售额3.2亿前三年按每年总房款的7%，将前三年的收益一次性返还给客户。则开发公司实际收回现金为2.52亿前三年的租金收益如下表：前三年租金测算：前三年租金与联营扣点保持不变，为市场培育期：租赁面积15000平米租金按2元/平米/天，则年租金收益10,950,000.实际测算：首年收益为租赁收益1095万前三年，开发

2、公司每年收入商业部分租金及收益1695万元前三年一共返还给购铺者的6720万前三年开发公司共收回5085万元前三年开发商回补1635万元综合结论:开发商实际收3.03亿，相当于94折销售。第四年收益测算：第四年租赁区域，租金由2元/平米/天，上调为3元/平米/天。则租赁区域收益为1642.5万元第四年返给业主按8%计算为2560万第四年商管公司补贴149万第五年测算：第五年租赁区域，租金由3元/平米/天，上调为3.3元/平米/天。则租赁区域收益为1806万元第五年实际收益为2634万元第五年返给业主2560万元第五年商管公司收益74万元第六年测算：第六年租赁区域，租金由3.3元/平米

3、/天，上调10%为3.63元/平米/天。则租赁区域收益为1986.6万元第六年实际收益为2879万元第六年返还业主2560万第六年商管公司收益319万元第七年测算：第七年租赁区域，租金由3.63元/平米/天，上调10%为4元/平米/天。则租赁区域收益为2190万元第七年实际收益为3328万元第七年返还业主2880万元第七年商管公司收益448万元第八年测算：第八年租赁区域，租金由4元/平米/天，上调10%为4.4元/平米/天。则租赁区域收益为2409万元第八年实际收益为3739万元第八年返还业主2880万元第八年商管公司收益859万元第九年测算：第九年租赁区域，租金由4.4元/平米/天

4、，上调10%为4.84元/平米/天。则租赁区域收益为2649万元第九年实际收益为4210万元第九年返还业主2880万元第九年商管公司收益1330万元第十年测算：第十年租赁区域，租金由4.84元/平米/天，上调10%为5.324元/平米/天。则租赁区域收益为2914.9万元第十年实际收益为4750万元第十年返还业主3200万元第十年商管公司收益1550万元第十一年测算：第十一年租赁区域，租金由5.324元/平米/天，上调10%为5.86元/平米/天。则租赁区域收益为3208.4万元第十一年实际收益为5375万元第十一年返还业主3200万元第十一年商管公司收益2175万元各方关系示图开发

5、商华夏公司业主经营户商铺出售委托经营管理（隐性关系）委托管理返还收益招租联营交纳租金及收益扣点第一年至第六年示意：第七年至第十一年示意：将经营公司转换为其它的商业物业管理公司其它商业物业公司业主经营户委托管理返还收益招租联营交纳租金及收益扣点结论从计算结果比较上看，当租金收益=回报客户的金额时在第五年实现。运营费用：是在运营中产生的各项费用支出。商业物业管理费：在租赁经营期间商户交给商业物业公司的物业费约为0.8元/天/㎡。运营费用与所收的商业物业管理费基本达到收支平衡。