关于土地转用、出让、划拨、转让、抵押政策简介

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1、关于土地转用、征收、出让、划拨、抵押政策分析一、土地转用、征收31、土地管理制度与土地分类（按用途）32、建设占用农用地33、农用地转用需满足的条件44、土地年度利用计划45、农用地转用审批权限46、土地利用总体规划审批权限57、土地征收审批权限58、土地转用、征收审批时效59、集体农用地转用、征收610、具体建设项目用地611、农村宅基地面积6二、土地使用权出让、划拨612、土地使用权获取方式613、国有土地使用权划拨714、划拨土地不再符合划拨条件的处理715、国有土地有偿使用716、国有土地使用权出让817、招标拍卖挂牌出让土

2、地使用权适用范围818、限制与禁止供地目录819、土地的使用及变更用途的处理820、闲置土地及处理9三、土地使用权转让、抵押1021、土地使用权转让1022、不得转让土地使用权情形1023、以转让方式取得土地的使用年限1124、土地转让后改变用途的处理1125、划拨土地的转让、出租、抵押1126、划拨土地的无偿收回1227、划拨土地转让补交出让金的规定1228、土地使用权抵押1329、抵押的划拨土地的处置13四、项目评审关注点131、土地规划、转用的合规性13162、土地转用、征收手续的有效性143、土地取得方式的合规性144、划拨

3、土地不再符合划拨条件情况下处理的合规性145、土地使用及变更用途的合规性146、土地使用权转让的合规性147、土地转让后改变用途的合规性148、划拨土地的出租、转让、抵押是否合规14五、相关法规151、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）152、《中华人民共和国土地管理法实施条例》153、《江苏省土地管理条例》（2004年修正）154、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）155、《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》（国土资发[2004]237号）156、《国土资源部闲置土地处置办法》（国土资源

4、部令第5号）157、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）158、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）159、《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（江苏省政府第129号令）1510、《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》（苏政发（1999）66号）1511、《国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行办法》（国土管理局令(1992)第1号）1512、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）1513、《国务院关于加强国有土地资产管理的

5、通知》（国发［２００１］１５号）1514、《江苏省政府关于加强国有土地资产管理的意见》（苏政发［２００１］１４１号）1515、《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》（国土资发[2006]296号）1516、《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（国土资发〔2009〕154号）1617、《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）1618、《江苏省划拨用地目录》（苏政办发〔2003〕96号）1616近期我行评审的部分项目涉及到土地转用、征收、使用权流转（出让

6、、划拨、转让、抵押）等事项。为有效防控风险、引导市场拓展，现将有关土地政策进行整理汇总，以供项目评审参考使用。一、土地转用、征收1、土地管理制度与土地分类（按用途）根据《中华人名共和国土地管理法》（2004年修订），我国实行土地用途管制制度：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途（将土地分为农用地、建设用地和未利用地），严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工

7、矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、建设占用农用地根据《土地管理法》，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。3、农用地转用需满足的条件16根据《土地管理法实施条例》，农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用

8、年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。1、土地年度利用计划根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》，我国各级政府