国有土地使用权出让、划拨与转让

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1、第四章国有土地使用权出让、划拨与转让内容提要:通过本章学习，了解国有土地使用权的出让与划拨的含义；掌握国有土地使用权出让与划拨的条件与范围；掌握土地使用权转让的有效条件学习重点与难点：建设用地使用权出让与划拨的有效条件、土地使用权出让合同当事人的权利和义务。9/17/20211第四章国有土地使用权出让、划拨与转让第一节国有土地使用权的出让第二节国有土地使用权的划拨第三节建设用地使用权的转让与租赁9/17/20212第一节国有土地使用权的出让一、国有土地使用权出让的概念二、国有土地使用权出让的形式及程序三、国有土地使用权出让合同有效条件四、国有土地使用权出让合同的种类五、国有土地使用

2、权出让合同的主要内容六、国有土地使用权出让合同当事人的权利与义务七、国有土地使用期限届满地上建筑物之处理八、国有土地使用权出让的管理9/17/20213第一节国有土地使用权的出让一、土地使用权出让的概念概念：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。㈠土地使用权出让的主体是国家㈡土地使用权出让的客体仅限于城市规划区域内的国有土地使用权㈢土地使用权的出让是有期限的①商业、旅游、娱乐用地为40年；②教育、科技、文化、体育、卫生、工业、综合或其他用地为50年；③居住用地为70年。㈣土地使用者必

3、须向国家支付土地使用权出让金9/17/20214第一节国有土地使用权的出让二、国有土地使用权出让的形式及程序建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。(物权法137条)经营性用地，应当采取公开竞价方式出让(物权法137条)书面形式订立合同(物权法138条)㈠协议出让的方式及程序方式程序：1.有意受让方提出申请2.出让方向受让方提供必要的资料3.受让方提出正式申请4.出让方在规定的时间内答复5.达成协议后签订合同㈡招标出让的形式及程序(下页)㈢拍卖出让的方式与程序(下页)9/17/20215第一节国有土地使用权的出让二、国有土地使用权出让的形式及程序㈡招标出让的形式及程序方式程序：

4、1.出让方通过媒体发出招标书2.受让方发出投标书3.开标、评标与决标4.签订合同5.支付土地出让金㈢拍卖出让的方式与程序方式程序：1.出让者公布拍卖物(地)的相关信息2.研究竞拍地的情况3.签订合同9/17/20216第一节国有土地使用权的出让三、土地使用权出让合同的有效条件土地使用权出让合同：土地出让方与受让方就土地使用权及如何行使，所达成的明确双方权利与义务关系的协议。其有效条件如下：1.合同当事人必须具有合法的资格2.合同双方必须意思表示一致3.合同内容必须符合国家法律政策的规定4.合同的主要条款必须齐全5.合同必须采用书面形式9/17/20217第一节国有土地使用权的出让四

5、、土地使用权出让合同的种类(见附件3)㈠成片开发土地使用权合同㈡宗地土地使用权合同㈢划拨土地使用权补办合同9/17/20218第一节国有土地使用权的出让五、土地使用权出让合同的主要内容(p89-93)1.合同双方当事人2.合同标的3.地块的位置、面积、界限等自然状况4.土地使用期限5.土地出让金的数额、支付方式及期限6.规定土地使用权的转让、出租、抵押条件7.定金与违约责任8.合同生效的时间9.合同终止的条件10.合同适用的法律11.合同争议的解决12.合同文字的效力13.合同签署人的身份、签署时间、地点14.土地使用条件9/17/20219第一节国有土地使用权的出让六、土地使用权

6、出让合同当事人的权利与义务(p94-96)㈠出让方的权利㈡出让方的义务㈢受让方的权利㈣受让方的义务9/17/202110第一节国有土地使用权的出让七、土地使用期限届满地上建筑物之处理根据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权期满后，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。《城市房地产管理法》只规定了国家无偿收回土地使用权，而没有规定地上建筑物《物权法》规定:住宅建设用地：使用期限届满，自动续期非住宅建设用地：使用期限届满后的续期，有约定的按照约定；没有约定的，依照法律、法规办理。讨论：以上规定有没有值得讨论的？9/17/202111第一节国有土地使用权的出让八、土

7、地使用权出让的管理㈠土地使用权出让的管理机构由市、县人民政府土地管理部位负责㈡土地使用权出让的管理1.编制土地利用的总体规划和年度土地使用权出让计划2.制定控制性详细规划3.核发建设用地规划许可证㈢土地使用权出让的审批管理1.事先预报2.拟定方案3.正式报批4.组织实施5.登记发证9/17/202112第二节国有土地使用权的划拨一、土地使用权划拨的概念二、划拨土地使用权的范围三、划拨土地使用权的收回及收回后的出让国有土地使用权的划拨9/17/202113第二节国有土地