舟山衢山岛项目整合营销提案

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1、衢山项目整合营销提案合润地产2011.8市场篇目录壹、宏观环境贰、市场概况叁、地块分析肆、客群定位伍、价格研判陆、产品建议Part1宏观环境城市环境政策环境城市环境城市概况2011年7月7日国家批准成立舟山群岛新区，舟山城市发展面临新的机遇，在较大的程度上也促进了衢山岛的发展。大衢岛背靠沪、杭、甬经济区，国际航线穿越其境，被誉为我国海上“通衢大道”，是舟山四个经济大岛之一。大衢岛总面积73.6平方公里，海域面积3000多平方公里。下辖大小岛屿79个，其中住人岛屿3个：衢山本岛面积61.13平方公里，呈东西走向，为舟山第五大岛。全镇辖12个新型社区，33个行政村、1个居委会和1个渔业队，20

2、10年常住人口约6.8万。大衢岛随着舟山群岛新区的成立及连岛工程的建设，衢山岛对外影响力正日益加强金塘大桥城市经济衢山产业发展情况工业：共有企业55家，主要从事水产加工、石料开采、汽配制造、家庭工业、临港工业等。其中年产值1000万元以上的规模企业9家。规模企业：浙江东邦修造船有限公司、东方汽配实业有限公司、吉博力洁具有限公司、浙江美达电力发展有限公司、岱山锦华医疗器械有限公司、舟山高深实业有限公司、浙江申宝实业有限公司、通衢水产食品有限公司、舟山海珍冷冻厂。渔业：全镇共有23个渔业村（社），渔业人口35809人，下海劳力12887人，其中市外劳力3352人。全镇渔船总吨位138617吨，

3、总功率221586千瓦。共有渔业船舶1160艘，帆张网、流网和拖虾为三种主要作业，其中帆张网作业为599艘，流刺网215艘，拖虾49艘，渔运船79艘，其余为定刺网、定置张网、小型流动张网、小型蟹笼等作业，60马力以上渔船967艘。农、盐、水利：全镇有山林面积5.18万亩，耕地面积8853.7亩。盐田面积3729.74亩，滩涂面积13.8平方公里。农业以种植稻谷、薯类、豆类、蔬菜、水果等为主。旅游业：旅游经济持续发展，全年接待游客12.43万人次，实现旅游总收入3729万元，同比增长8.1%。衢山岛有较强的产业基础，旅游业正在快速崛起城市经济经济发展迅猛，居民收入快速增加，购买力加强通过上图

4、，可以看出衢山的经济发展较为迅速，财政收入和居民人均收入上升明显。城市人口2010年衢山镇常住人口6.8万人，近几年外来人口有明显增加，实际户籍人口有所下降，由2000年的6万人减少到2010年的5.69万人。经济发展对外来人口的吸引力逐渐增强，常住人口稳步增加城市人口社区名称户籍人口（人）社区名称户籍人口（人）岛斗社区5829皇坟社区4286幸福社区5965龙潭社区3196枕头山社区3816沙龙社区4444太平社区6780桂花社区5873鼠浪社区2186四平社区4654高涂社区3379万良社区6499镇区户籍人口24576人，乡村户籍人口32331人城市人口第三产业从业人员增加明显，产业

5、发展迅速人口分布情况2009年2010年全镇常住人口（人）6451268021户籍人口（人）5725357023外来人口（人）725910998镇区常住人口（人）2325825866乡村常住人口（人）4125442155第一产业从业人员（人）1525214625第二产业从业人员（人）1026512956第三产业从业人员（人）1552818085城市规划衢山岛重点发展以油品、铁矿石、煤炭、木材等大宗商品的储运、中转、加工、贸易为主的现代港口物流业，以及海洋船舶、临港装备制造、海洋风能等产业。以现代港口物流和海洋经济为主城市规划临港工业区临港工业区修造船基地中心渔港小型工业区以港口物流为基础，

6、大力发展临港作业区临港作业区鼠浪湖岛将建成全国最大的海上矿石中转基地本项目小结衢山镇面临新的发展机遇，项目开发恰逢时机；经济增长迅速，居民消费能力强，为项目带来良好的经济支撑；港口物流的发展将加强对外来高端人员吸引力，为项目销售带来利好。政策环境政策环境6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，存款准备金率达21.5%，为历史最高位。年内已三次加息，7月7日一年期贷款利率上升为6.56%，房贷利率升至近十年最高。时间存贷利率上调幅度2011.7.70.25%2011.4.50.25%2011.2.90.25%2010.12.250.25%2010.10.190.25%银

7、根紧缩和贷款利率上调，导致融资难度加大、成本增加在“最严调控”持续发力之下，今年以来各地楼市局面各不相同：部分地区房价出现松动迹象，而一些二、三线城市的房价却表现“生猛”。7月12日举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。被视为楼市调控“杀手锏”的限购令将扩大覆盖面。政策环境限购令再度加大覆盖面，市场信心受挫在信贷政策日益趋紧的情况下，首