《重庆市物业专项维修资金管理办法》 解读

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1、《重庆市物业专项维修资金管理办法》解读物业处：陈月英一、《办法》立法背景一是产权多样化的结果。随着住房制度改革不断深入，我市房屋产权私有化格局的逐步形成，物业专项维修资金制度应运而生：首先是1998年，建设部和财政部即出台了《关于印发住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法的通知》（建住房[1998]213号），明确规定了商品房和房改售房应按规定建立维修基金；随后国务院《物业管理条例》（国务院令第504号）、《重庆市物业管理条例》（市人大公告第201号）均明确规定物业共有部位和共有设施设备实行物业专项维修资金制度；2007年建设部、财政部又制定出台了《住宅专项维

2、修资金管理办法》第165号）。二是全市政策规定和做法不统一。我市于1999年10月开始归集商品房专项维修资金，此项工作率先在渝北区开展。国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》出台后，我市主城各区先后制定了各区的物业专项维修资金管理办法，全面推行物业专项维修资金归集管理工作。但各区办法规定不尽相同，导致我市维修资金缴交标准、缴交方式、代管体制、使用程序不统一、不规范。二、《办法》立法过程2002年《重庆市物业管理条例》（第一个条例》出台后，我局就着手起草制定我市维修资金管理办法。后经多次修改论证，先后三次提交市政府法制办，因国务院《物业管理条例》出台和07

3、年《物权法》的颁布实施，《办法》一再修改。历时8年，《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）于2010年11月27日经市人民政府第90次常务会议通过，2011年3月1日起施行。三、《办法》立法依据一是《物权法》二是国务院《物业管理条例》三是《重庆市物业管理条例》四是参照建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）五是学习借鉴国内其他城市的立法规定和具体做法四、《办法》立法目的保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益五、物业专项维修资金管理原则第四条物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明

4、的原则。六、《办法》确立的相关制度及规定（一）明确物业专项维修资金交存标准《办法》第七条规定“物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行”。改变和统一了我市物业专项维修资金交存标准，解决了多年来人大代表、政协委员及广大市民反映的原维修资金交存标准不合理不公平等问题。（二）统一了首期物业专项

5、维修资金交存时间《办法》第八条规定“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户”，解决我市物业专项维修资金有些区签购房合同时交存，有些区县接房时交存等交存时间不统一的问题。（三）厘清了物业专项维修资金的管理模式《办法》第十条至第十八条明确规定我市物业专项维修资金管理的三种模式：一是业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门代

6、管；二是经业主大会同意，可以由业主大会自行管理；三是房改房维修资金由房改房物业专项维修资金管理机构管理。（四）确立了物业专项维修资金续交制度《办法》第十九条规定“业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，物业专项维修资金管理单位应当告知业主及时续交”，明确了维修资金续交主体及续交方式。（五）规定了我市物业专项维修资金的使用范围物业专项维修资金的具体使用范围是一直是我市物业服务企业和业主大会、业主争执焦点，《办法》第二十条对此作了明确规定，即：物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定。物业服务合同未约定或者约定不明的，以市房地产行政主

7、管部门会同市价格行政主管部门制定的指导标准为准，有效解决了此类争端。（六）规范了我市物业专项维修资金的使用程序和支付方式《办法》第二十二条至第二十七条明确规定我市物业专项维修资金的使用程序和支付方式，有效解决物业专项维修资金使用难等问题。（七）建立应急维修制度《办法》第二十八条采用列举的方式，明确危及房屋安全等紧急情况；第二十九条至第三十二条规定了发生危及房屋安全等紧急情况的维修主体及资金支付要求，以确保广大业主的居住安全。（八）明确了维修资金代管期间资金利息结付和代管机构管理经费来源2007年市审计局对我市维修资金管理工作审计时，提出我市维修资金代管期间资金利

8、息结付混乱和代管机构管理