第六讲+租赁合同

《第六讲+租赁合同》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、第六讲租赁合同内容最典型的用益之债§212持续性（租期不得超过20年）§214性质§212双务合同有偿合同：区别于使用借贷（借用）形式§215要式：租期在6个月以上的定期租赁不要式：其他定期租赁或者不定期租赁租赁合同合同法2李承亮不定期租赁：随时解除§232对租期没有约定或者约定不明确未采用书面形式§215定期租赁对租期（不满六个月）有明确约定合同采用书面形式并且对租期（6个月以上）有明确约定合同法李承亮3定期租赁与不定期租赁合同法李承亮4租赁合同的默示更新§236租赁期间继续使用定期租赁不定期租

2、赁出租人的义务交付租赁物216在租赁期间保持租赁物符合约定的用途216；228；231；233维修租赁物220-221承租人的义务支付租金226-227妥善保管租赁物222按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物217-219不擅自改善租赁物或增设他物223不擅自转租224返还租赁物235合同法李承亮5租赁合同的效力（数字为合同法条文）违约行为法律后果承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物遭受损失解除合同、赔偿损失§219；§7房租保管不善造成租赁物毁损、灭失赔偿损害§222擅自改

3、善租赁物或增设他物恢复原状、赔偿损失§223；§13房租擅自转租解除合同§224无正当理由未支付租金或迟延支付租金继续履行、催告解除§227出租人未履行维修义务支付维修所需费用§221因维修租赁物影响承租人使用减少租金、延长租期§221第三人主张权利，承租人不能使用、受益减少租金、不支付租金§228；§8房租因不可归责于承租人的事由致使租赁物毁损、灭失减少、不支付租金、解除合同§231租赁物危及承租人的健康解除合同§233合同法李承亮6违约行为与法律后果合同无效租赁期间届满合同解除未形成附合—装饰

4、装修物的归属§9Ⅰ房租§10房租§10房租已形成附合—装饰装修物的补偿§9Ⅱ房租§12房租§11房租合同法李承亮7承租人经出租人同意装饰装修附合发生债权法上的效果是丧失动产所有权的人有权基于不当得利而请求返还添附物的价值。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中，出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人亦不会当然遭受损失，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定：第一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根

5、据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时，出租人往往要重新进行装修，不会因接受承租人的装饰装修获取利益。合同法李承亮8合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理第二，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依照该条法律规定，承租人返还的房

6、屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。合同法李承亮9合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理（二）《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律后果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的

7、“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。合同法李承亮10现值损失和残值损失的计算方法通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损

8、失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销（消耗）的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。合同法李承亮11现值损失和残值损失的计算方法（二）如装饰装修费用60万元，租期五年，合同履行三年后解除，则摊销费用为36万元，未摊销费用为60-36=24（万元），如果装饰装