第三章_房地产交易流程与合同

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1、第四章房地产交易流程与合同4.1案例导入4.2房地产转让流程与合同4.3房地产租赁流程与合同4.4房地产抵押流程与合同知识目标1体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性；2掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定；3熟悉房地产交易的合同内容。技能目标1基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；2能组织签订一般的房地产交易合同。案例案例1-1以非正规手续购买房屋之后【思考与讨论】案例1-2卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔【思考与讨论】2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公

2、司不是房地产开发企业，而且该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。2001年7月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年底，该房产建成，贸易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房产权证。但上述情况，贸易公司完全不知。房屋公司在广告中宣传其房产权

3、证齐全。贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证之日止。【思考与讨论】1、贸易公司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里？2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手续？3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范？4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。3.1房地产转让流程与合同一、房地产转让的基本概念

4、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其他合法方式主要包括下列三种：1．以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业法人，房地产权属发生变更；2．以房地产抵债，房地产权属发生转移；3．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；房屋所有权房地产权属的转移土地使用权房地产转让实质：转让形式转让结果商品房预售商品房销售买卖二手房买卖（最基本）房屋在建工程转让职工所购公房上市房地产转让房地产权属转移赠予交换以房地产作价入股其他形式以房地产抵债企业被收购、兼并或合并二、房地产买卖的基本流程（一）商

5、品房预售流程取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付订金或房价款的行为。条件：1）已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2）持有建设工程规划许可证3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期4）办理预售登记，取得预售许可证明二、房地产买卖的基本流程预售流程：第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第四步，办理预售合同文本登记备案；第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；

6、第六步，与开发商签订房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领取房产证书手续。（二）商品房销售基本流程商品房销售的一般流程：现售，依法开发并已建成的商品房第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；第四步，交易过户登记。今年8月底，张女士通过朋友认识了杭州的房主卜先生，并且看中了卜先生位于城西的一套124.9平方米的二手房。经过讨价还价，双方决定以138万元的净价成交。9月1日晚上8点半左右，张女士夫妻俩和房东卜先生都到了裕兴中介公司准备签订合同，但卜

7、先生的妻子却因故不能马上赶到。于是，张女士夫妻俩和卜先生在该中介公司总部签订了《杭州市房屋转让合同》，共8份。张女士还现场支付了3万元定金，并由卜先生写下收条。因为妻子当时没有到场，为了避免发生纠纷，卜先生还特别签署了一份《声明及承诺函》。声明中明确表示：“本人已将房屋转让的情况告知房屋的共有权人(妻子)……届时如果因此导致房屋买卖合同及委托代理合同不能生效，则本人……愿意支付中介费2500元，同时支付买受人(张女士)6万元作为赔偿。”晚上10点左右，合同签好了。按照约定，裕兴的工作人员巴先生立即携带所有合同到卜先生家中，请卜先生的妻子

8、补签合同。晚上10点半左右，张女士接到巴先生的电话。巴告诉她，卜先生的妻子要求增加新条款，提出更高要价，并拒绝签合同。房屋买卖一事，由此中止。之后，买卖双方也曾到中介公司协商过一次，但最终没成功。后来巴先生