合同法第十五章

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1、第十五章租赁合同第十五章租赁合同第一节租赁合同概述第二节租赁合同的效力第三节租赁合同中的风险负担第四节租赁合同的更新与终止第一节租赁合同概述一、租赁合同的概念和特点二、租赁合同的标的物三、租赁合同的分类四、租赁合同的形式一、租赁合同的概念和特点租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。《合同法》第212条租赁合同具有以下特点:（一）租赁合同是转让财产使用权的合同（二）租赁合同为双务、有偿

2、合同（三）租赁合同为诺成合同（四）租赁合同具有临时性（五）租赁合同为继续性合同二、租赁合同的标的物租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。租赁合同的标的物应具有合法性。租赁合同的标的物一般为现存的物，但不以现存的物为必要。三、租赁合同的分类（一）动产租赁与不动产租赁（二）定期租赁与不定期租赁四、租赁合同的形式租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。未采用书面形式，

3、双方当事人对租赁期限存在争议的，推定租赁合同为不定期租赁合同。第二节租赁合同的效力一、出租人的义务二、承租人的义务三、租赁合同的特别效力一、出租人的义务根据《合同法》的规定，出租人负有如下主要义务:（一）交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途（二）维修租赁物的义务（三）物的瑕疵担保义务（四）权利瑕疵担保义务二、承租人的义务根据《合同法》的规定，承租人负有如下主要义务:（一）依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务（二）妥善保管租赁物的义务（三）不作为义务主要:1.不得随意对租赁物进行改善或在租赁物

4、上增设他物2.不得随意转租（四）支付租金的义务（五）返还租赁物的义务三、租赁合同的特别效力（一）承租人获取租赁物收益的权利根据《合同法》第225条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。（二）租赁权的物权化在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。它突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为“租赁权的物权

5、化”或“债权的物权化”。租赁权的物权化主要体现在:1.租赁权的对抗效力2.承租人能否基于租赁权主张排除妨害请求权3.租赁权的继续性。租赁权的继续性，是指延长租赁期限并限制出租人的解除权。4.租赁权处分的可能性。租赁权处分的可能性，是指租赁权是否得自由地被让与以及承租人是否可以自由转租。5.废止利用方法的限制。废止利用方法的限制，即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由。6.租金的客观化（三）房屋承租人的优先购买权所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优

6、先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质系属对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。第三节租赁合同中的风险负担首先是租赁物的风险负担问题。租赁物的风险负担，是指由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，一般由租赁物的所有权人。其次是租金的

7、风险负担问题。租金的风险负担，是指因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，从而导致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。租金风险一般由出租人负担。第四节租赁合同的更新与终止一、租赁合同的更新二、租赁合同的终止一、租赁合同的更新赁合同的双方当事人在租赁合同规定的租赁期限届满时，可以续订合同。所谓续订，是指在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。所以，续订租赁合同又被称为期限更新或租赁合同的更新。《合同法》第236条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租

8、人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”二、租赁合同的终止租赁合同主要因下列事由而终止:（一）租赁合同因期限届满而终止（二）租赁合同因当事人的解除而消灭