合同法第二编第十五章租赁合同

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1、第二编　合同法分论第十五章租赁合同本章详细介绍了租赁合同的含义与特征、租赁合同的效力、租赁合同的变更与终止等内容。在租赁合同的效力中，应重点掌握出租人的义务、承租人的义务、“买卖不破租赁规则”及房屋承租人的优先购买权问题；在租赁合同的变更与终止中，应重点掌握变更类型和终止事由。第一节租赁合同概述一、租赁合同的含义与特征租赁合同是当事人双方就出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金而达成的协议。在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、收益的一方为出租人，使用租赁物并支付租金的一方为承租人。租赁合同具有如下特征：（一）租赁合同是转让财产使用、收益权的合同（二）租赁合

2、同是诺成、双务合同（三）租赁合同是有偿合同（四）租赁合同的租赁权具有物权化的特征二、租赁合同的分类（一）一般租赁合同与特殊租赁合同根据法律对租赁合同有无特别规定，租赁合同可分为一般租赁合同与特殊租赁合同。（二）动产租赁合同与不动产租赁合同根据租赁物特性的不同，租赁合同可分为动产租赁合同与不动产租赁合同。动产租赁合同的标的物为动产；不动产租赁合同的标的物为不动产。（三）定期租赁合同与不定期租赁合同定期租赁合同是在合同中明确约定租赁期限的租赁合同；不定期租赁合同是对于租赁期限无约定或约定不明确的租赁合同。两者划分的意义在于，明确当事人在不同条件下订立合同的法律程序要求与合同

3、解除权的行使。三、租赁合同的期限《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁。四、租赁权的物权化随着社会的不断发展,物权立法意图已由重视物的归属阶段转入重视物的用益阶段，因此出现了“买卖不破租赁”规则。这一原则突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为租赁权的物权化。一般认为，“买卖不破租赁”规则的适用受到以下条件的严格限制：1.当事人之间存

4、在着合法、有效的租赁合同，即租赁合同必须合法、有效且期限未满。2.出租人将租赁物交付给承租人且承租人继续占有租赁物。3.出租人交付租赁物于承租人之后将租赁物所有权转让给第三人。第二节租赁合同的效力租赁合同的效力是指租赁合同生效后具有的法律约束力，具体表现为租赁合同当事人即出租人与承租人之间的权利和义务。一、出租人的义务（一）交付租赁物并保持租赁物在租赁期间适于使用的状态（二）维修租赁物的义务（三）瑕疵担保义务租赁合同中，出租人对租赁物应当承担瑕疵担保义务，包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。1.物的瑕疵担保义务2.权利瑕疵担保义务二、承租人的义务（一）支付租金的义务

5、租金是承租人使用租赁物的对价，而支付租金是承租人的主要义务。（二）不得随意转租的义务理论研究——承租人转租行为的效力《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在此，未经出租人同意的承租人转租行为的效力是个颇值得研究的问题。对此，主要存在两种观点:第一种观点认为是效力未定行为。理由是：根据《合同法》第224条的规定，承租人只有经出租人同意才有权处分租赁物,否则即为无权处分。在出租人不予追认时,承租人的转租行为即为无效行为。第二种观点认为是有效行为。理由是：租赁权的权源是合法占有、使用,承租人既有

6、合法权利,承租人理应有权转租。本书认为，未经出租人同意的转租行为是有效行为，而非效力未定行为，即同意上述第二种观点。但是，本书并不同意上述第二种观点的理由。（三）妥善保管租赁物的义务（四）返还租赁物的义务三、房屋承租人的优先购买权房屋承租人的优先购买权是指当出租人出卖作为租赁物的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有的优先于其他人购买该房屋的权利。由此可见，承租人的优先购买权是依法产生的，并非是根据当事人之间的合意而产生。理论研究——房屋承租人优先购买权的行使条件依据《合同法》及相关司法解释的规定，房屋所有人出卖出租房时，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先

7、购买权。本书认为，就标的物方面而言，承租人享有优先购买权的，应是指房屋出卖人所卖房屋的部位、数量与承租人承租部分相同的房屋，对于超出所承租的部位、数量的部分，实务探讨——房屋承租人是否享有优先承租权《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律如此规定，是从房屋承租人往往因合同关系的不稳定而处于弱者的位置方面加以考虑的，是对当事人利益的平衡保护。相对而言，承租人较出租人在租赁合