滇池卫城H3—1地块广

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1、滇池卫城H3—1地块广告推广策略提报睿诚营销策划（上海）有限公司我们面对的项目滇池路版块／高尔夫别墅社区／临滇池远眺西山／多层电梯花园洋房／面积50－－145㎡，其中120㎡的三房居多／德式建筑风格／Ｖ字型住宅组团／组团合院／错位6米挑高露台……“作为万达集团滇池卫城的又一期项目，我们将怎样让它纷乱的楼市中再放异彩？”带着这个问题我们开始寻找答案！策略观视第一层政府政策面货币从紧需求减少明年房价不会再狂飙央行加息2007年前三季度央行5次加息，年内也不排除第6次加息的可能，节节上涨的贷款利息让贷款购房者压力不断增加，购房也更加谨慎。央行上调存

2、款准备金央行年内10次上调存款准备金，为商业银行放贷施加一定压力,消费者在办理购房贷款时受到影响。二次置业限制央行确定第二套房贷以家庭为单位，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。这一举措使投资风险增加，有力抵制了炒房投资与投机，使二次置业换房居住的比例加大。策略观视第二层市场竞争面多方博弈平静中暗藏玄机2007楼市“拐点”若隐若现伴随着宏观调控政策的不断收紧和社会公众的高度关注，楼市运行从年初的贯性上涨，到年中的房价“井喷”，再发展到目前买卖双方的“僵持”。临近年底，不断

3、传来北京、上海、广州、深圳等一些中心城市房价下跌的消息，多年一路上扬的房价似乎出现了“拐点”。奥运会使楼市关注度下降明年6—8月，由于受到奥运会的影响，消费者对楼市的关注度普遍下降，市场出现虚空，奥运会之后风险更大，因此，6月份开盘时机较好。昆明楼市。集中放量竞争激烈07年昆明市场受规划局影响供货不足，房价偏高，因此，08年将以房交会为节点，出现大量的市场放量，导致房地产竞争更加激烈。滇池路板块，依然坚挺。滇池路板块由于其自身的稀缺性和价值属性将在动荡的房市中依然坚挺，竞争优势大于广福路板块，但产品需要多样化，不能只局限于别墅类项目，补货、跑

4、货的宜居型产品将获得市场的高度认可。策略观视第三层滇池路板块昆明首屈一指的高端物业聚集区，富人区，具有稀缺性，板块优势显而易见。板块圈定阶层滇池路板块，是昆明旅游地产和别墅类项目最为集中的地区，该区的房价与其他城区比较都属于中上。该片区是开发规模最大最集中、水平最高、密度最低的别墅类项目的聚集地，是昆明的“富人区”。稀缺决定价值滇池路板块从上世纪90年代初就开始开发建设，加之优越的自然条件，底蕴深厚，目前已成贵族之气，但随着大规模的开发，滇池版块可开发的土地越来越少，因此，这里成为昆明高端人群的争抢占位之地。滇池路板块竞争项目概况项目名称产品

5、类型开盘时间均价销售情况世纪半岛·苹果谷从78-190㎡不等，其中120㎡略多07.1.14400元/㎡销售中采莲郡别墅、花园洋房，洋房120-290㎡07.5.13洋房均价4500元/㎡进入尾盘销售滇池印象国际花园别墅、洋房、公寓07.11洋房均价5000元/㎡销售中策略观视第四层项目内涵价值在整体市场疲软及竞争激烈的情况下，如何找到项目价值所在并获得生机？项目SWOT分析优势：板块优势——滇池路板块品牌优势——大连万达品牌优势、庞大的客户群社区优势——滇池卫城2700亩大社区，高尔夫别墅社区享有大环境、大配套产品优势——电梯多层洋房、6米

6、挑高露台、50m2—145m2宜居型产品景观优势——西山、滇池，唯美自然景观项目SWOT分析劣势：位置劣势——项目虽位于滇池板块，但目前位置相对较远。交通不够便利且滇池路交通拥堵现象普遍，滇池路南亚路口、南三环路口两座跨线高架的开建将使交通状况有所缓解，但不足以彻底改变。配套劣势——城市配套和社区商业配套有待改善。地块劣势——H3-1地块景观相对于项目其他地块有所欠缺且缺乏主题，只能依附于大环境；地块位于项目边缘，边缘化劣势明显。项目SWOT分析机会点：产品定位为适宜居住的补货、跑货型产品，市场需求量大在整体大势不好的情况下，滇池路板块因其稀

7、缺性仍能坚挺在市场疲软的情况下，优质产品容易出位政府打击投资客，使纯居住，改善居住环境的客户居多。项目SWOT分析威胁点：受政策影响08房市竞争激烈，风险大。楼市情况模糊，消费者普遍存在观望心理。昆明房地产市场受政府规划报批影响将在明年年中集中放量。明年6—8月奥运会使消费者对房市的关注度下降。结论。竞争下的生机在市场普遍走低甚至疲软及竞争激烈的情况下，优势地段、优质产品容易出位。生机＝？生机之自身条件：稀缺的板块品牌开发商大项目在市场中的定位优势（别墅社区、高尔夫球场）庞大的老客户群有影响力的项目宜居型补货、跑货产品……生机之突围方式：在全

8、力推动消费者对“滇池卫城”项目认知的基础上，着力诉求产品品质。项目既已脱离以往的别墅类型，就应找准新的目标消费群并与之对话。首先。产品将切开怎样的市场？锁定目标消费