东方蓝海国际广场项目销售评估报告new

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1、东方蓝海国际广场项目销售评估报告志远地产◎因品质领衔高端ADD:上海市长乐路1219号12楼TEL:021-51693100目录第一部分、项目评估14一．项目综合竞争力评估14二、比较价格推算15第二部分、项目去化率及去化时间14一．现阶段商铺市场去化情况14二、目前去化量分析15三、去化时间推算20第一部分、项目售价评估一．项目综合竞争力评估根据影响商业的主要因素，将本项目与九隆坊商业广场、社区沿街商铺对比。影响因素项目积极因素区域交通便利，利于扩大项目的商业影响力项目位于商业成熟区，有良好的市场认可和市场支持未来居住人口增加，消费量巨大品牌价值，国

2、际团队可自由分割的超高空间，利用率高项目规模优势，杨浦区重点项目项目消极因素区域消费群体收入中等，各类业态经营种类发达，竞争激烈非统一招商，租赁相对繁琐，租金情况不稳定周边商场经营不尽人意对商铺价值的影响区域内在售在租商铺的售价和租金对本案形成压力区域商圈内的常见业态已趋于饱和，对本案业态规划造成难度偏离主商圈，处于黄兴路次商圈，人流量车流量相对受到限制分析结论：说明该项目总体上与周边项目对比，优势与劣势并存。大部分重要劣势主要由于楼盘位于五角场次商圈，且受地理位置设置影响，大量消费人群被截流。而现阶段销售单价没有突显优势。所以只有塑造投资者接受的优秀

3、业态，才能树立本项目前景，给客户增强对本案的信心。本案的综合竞争能力并不突出，目前主要的市场竞争优势在于本案的区位潜在消费群体和现有的商业环境资源。因此可以考虑本项目比同地段物业价格向下浮动5%左右。二、比较价格推算目前，与本案相邻的商业项目少有出售，从二手房源情况来看，五角场大商圈内的裙楼商铺挂牌价格按地段及房源年限的不同，实际成交价格基本5-7万/平米。现使用两种计算方法进行推算销售价格，为价格修正提供依据。1、因素比较法以下因素会影响到本案的建议售价，现将条件差异的影响罗列。比较因素与同类沿街商铺差价（元/㎡）本案5#一层本案6#一层二手价格70

4、00050000地段位置-5000-5000规模20002000业态组合规划20002000人流、车流量走向-5000-5000招商情况-5000-5000主力店进驻-5000-5000与主商圈业态互补20002000未来发展前景00综合物业形态发展潜力20002000物业管理水平00　-13000-13000综合因素比较价57000370002、收益还原法项目名称项目地址售价商铺情况建筑类别租金（平米/天）最低最高最低最高凯迪金融大厦杨浦翔殷路1088号(近黄兴路)只租不售B1-4F的商业裙房写字楼商铺415按凯迪金融大厦目前实际租金为例，本案周边裙

5、楼商铺目前平均租金在10元/平米/天，如按本案5#59573元/平米，其租金年化收益率约为6%左右。按目前五角场大商圈实际租金年化收益率5%—8%左右比对，实际收益率基本持平一．第二部分、项目去化率及去化时间一、现阶段商铺市场去化情况今年上半年，一手商铺市场新增供应58.83万平方米，环比去年下半年下滑52.71%，与去年同期相比，降幅也达到了41.28%。 据统计，上半年累计供应面积超过1万平方米的商铺项目共有14例。其中，开元地中海商业广场、隆宇国际商务广场、浦江世博家园9街坊特色商铺的供应面积均超过3万平方米，分别为5.27万平方米、3.99万平

6、方米、3.18万平方米。在供应过万平方米的商铺项目中，半年去化率达到九成以上的项目仅有涌金商业广场1例，其他项目去化率均未超过三成。 根据上海数据，上半年一手商铺物业成交50.70万平方米，环比下滑45.80%，同比降幅也达到46.20%，为三年内最低水平。上半年，单日成交额过亿元的项目有6例，其中有3例为办公楼底层商铺，2例为综合类商铺，另1例为社区商铺，共涉及资金量达到9.97亿元。从累计成交面积来看，超过1万平方米的商铺有6例，其中有3例为社区商铺，2例为综合类商铺，1例为办公楼底商。 二、现阶段商铺市场去化情况目前，本案商铺共64套，去化26套

7、，开盘至今去化率为40%。从实际成交情况来看，本案的中间的案源去化情况主要集中在中间价位段。高、低两头的价位去化情况不佳。总套数64套楼号朝向路段商铺量去化情况剩余情况均价4#黄兴路18126551576#关山路27111644410国顺路826440765#国权路1111059573三、去化时间推算楼号各项目每月去化量（套）总去化量9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月4#011100011166#1322100122111601110000111065#00111111111110月去化量155521135532