东方国际广场客户定位报告(详细版

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1、东方国际广场客户定位及装修建议报告一、昆山市场分析就房地产业而言，以2006年上半年为例，昆山房地产市场继续保持健康稳定的发展态势，市场秩序良好。消费群体仍然以“新昆山人”—台、港、澳及其他境外企业高管和白领人士为主，这一因素的影响下，中低价位、中小户型、总价低的普通住宅消费仍占主导地位。2006年1—6月份开工情况：单位：万平方米开工总面积住宅面积商业用房动迁房123468172.22006年1—6月份销售价格（均价）情况单位：元住宅普通住宅别墅高档公寓3832324754404314  2006年1－6月份发放预售许可证面积比例：从以上图表可以看出昆山房地产今年的开发

2、量比例中，酒店式公寓的开发量占有很大比例，这样说明昆山的市场需求有很大的空间。二、昆山市酒店公寓的市场分析：1.环境因素目前的昆山，有全球54个国家和地区的3600余家外资企业，在这里投资了180亿美元国际资本，其中世界500强企业有27家落户；台湾十大笔记本电脑厂商现已有8家进入昆山，笔记本电脑占国际市场的三分之一。台湾排名100位的大企业及上市公司先后在昆山投资兴办了1400多家企业。·20年来，全球54个国家和地区的3600多家外资企业在昆山落户，总投资超过200亿美元。民营企业总数超过12000家，注册民资145亿元。·昆山以平均每个月创造50亿元GDP和20亿美

3、元进出口，每天诞生2家外资企业和10家民营企业的速度前进。·2004年全年实现地区生产总值570亿元，按可比价格计算，比上年增长24.5%。·产业结构在调整中不断优化。全年第一产业增加值10亿元，比上年下降4.8%；第二产业增加值389亿元，比上年增长25.0%；第三产业增加值171亿元，比上年增长25.9%。·按户籍人口计算的人均地区生产总值突破9万元，达9.07万元（按现行汇率折10961美元），按常住人口（户籍人口+暂住人口）计算的人均地区生产总值达4.83万元（按现行汇率折5839美元）。·全年完成全口径财政收入85.83亿元，比上年增长29.6%，其中：一般预算

4、收入31.54亿元，比上年增长30.5%。财政收入占地区生产总值的比重为15.1%。·昆山人均地区生产总值和人均一般预算收入继续高居全省各县（市）之首。·昆山综合实力在全国县级市中名列第一。2006年上半年，昆山完成地区生产总值338.1亿元，增长22.8%；全口径财政收入59.2亿元，地方一般预算收入22.8亿元,分别增47.1%和44.3%；工业总产值1029.7亿元，增长41.2%；进出口总额142.3亿美元，其中出口76.1亿美元，分别增长47.6%和50.2%。 结论分析：良好的经济实力和雄厚的资本加之日益扩大的高素质移动人口，必将推动昆山酒店式公寓的良性发展。

5、1.位置优势1.按照"统筹规划，重点开发，分步实施，先通后畅"的方针，逐步建设和形成昆山市域内"三纵六横一环"二级公路以上标准的公路网。昆山——苏州（33公里，自驾40分钟，火车20分钟）昆山——上海（55公里，自驾60分钟，火车40分钟）2.根据苏州市域公路网规划，昆山境内规划新建三条高速公路：绕城高速公路东段（湘城－巴城－正仪－用直）"十五"期间完成；苏沪外环连接线，从绕城东南环经大市镇接上海外环，"十五"期间完成；苏州－太仓高速公路（绕城东北环－陆杨－双凤）"十五"期间完成。昆山市紧邻上海市，经济发展迅速，这就要求公路基础建设同步发展。因此，昆山市干线公路将在201

6、0年前全面建成通车。结论分析：昆山毗邻上海，受上海影响很大，特别是房地产市场，一直有“上海感冒，昆山吃药”的说法。作为受地缘影响的城市，同样昆山也受到上海地产的带动。目前，上海来昆山置业的人仕越来越多，其中除了昆山城市的竞争力外，便捷的交通也是一个重要的因素。1.昆山房地产市场潜力分析：昆山与上海区最近的县区房价比较 离上海的距离联排别墅价格（元/平米）松江45km7000奉贤52km7500嘉定45km8500闵行45km9000南汇45km7500昆山55km4800结论：距上看，与上海的松江、奉贤等区县到上海市区的距离类似，同处在“上海一小时经济圈”内，并且，昆山经

7、济总量远超过松江、奉贤等区县，但是目前房价较于其他上海近郊区域非常低，所以房地产升值空间很大，具有很大的发展潜力。 三、昆山市酒店公寓市场情况分析1.产品开发量：2006年上半年至今在售的酒店公寓面积是57万平方米，占上半年开发总量的40%；可以看出，其市场份额和潜力很大。2.产品构成：在对外宣传上都用酒店式公寓进行推广，在产品功能及产品细分上，则有以下三种，一是提供全装修或提供菜单式装修的中档型公寓；二是提供全精装修的高档公寓；三是全精装修，按酒店来经营的产权式公寓（产权式酒店），具体的调查请详见昆山酒店式公寓装修情况介绍。