长安国际广场整体定位策划报告修订版

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1、长安国际广场目录一长安国际广场概况2二长安国际广场定位背景31国内写字楼市场2西安写字楼市场三长安国际广场SWOT分析15四长安国际广场定位原则19五长安国际广场定位系统221项目理念定位2坐标系定位3市场形象定位4开发主题定位5目标市场定位6产品功能定位六长安国际广场生活模拟26-30-创典全程地产运营机构长安国际广场一、长安国际广场概况长安国际广场位于西安市南门广场西南侧，长安城堡大酒店与中国农业银行大厦之间，为西安最具经济、文化、商业、旅游等多重价值的超白金地段。项目占地面积近50亩，总建筑面积约26万平方米，俯视西安重大经济文化活动举办地——南门广场，是西安城市之视窗建筑

2、，它由金融中心、国际公寓、西安新天地、国际大酒店(公寓)、地下机房及车库五部分组成。周边城堡大酒店、金花国际大酒店等星级酒店为项目增添了无可比拟的商业气质；西安古城墙、陕西大剧院、书院门等奠定了项目浓厚的文化底蕴；雄伟壮观，极具现代化的高档综合建筑群设计更加反映出项目独特的价值。独一无二的核心地段注定了本项目统帅南大街--长安路金融商业街(西安的华尔街)的首领地位，都市繁华氛围与高新区时代动力在这里融合。-30-创典全程地产运营机构长安国际广场一、长安国际广场定位背景1、国内写字楼市场在中国加入WTO的风浪下，中国这艘千年的航母已正式起航……中国和世界的交流创造了一个商务时代的新

3、纪元，国内各个公司和企业之间的合作频繁,商务往来每时每刻都在增加，而且越来越多的国外大企业进驻中国，开设自己的办公机构，中国和世界的交流全方面的扩大，这种情况下在国内的市场上需要大量高端的写字楼以及CBD区、CFD区。在国内的写字楼市场上，北京、深圳、上海三个地区的写字楼市场相对来说比较完善而且规模颇大。-30-创典全程地产运营机构长安国际广场北京写字楼市场u北京成为中国写字楼租金最高的城市2002年开始，随着中国加入WTO，愈来愈多的外资企业进驻中国，国内写字楼市场经济显出生机，特别是高档写字楼物业的租售、买卖价格出现强劲反弹，标志着低迷已久的写字楼市场终于开始走出低谷。目前中

4、国写字楼租金价位最高的地方首推北京，这与其作为中国政治文化中心的特殊地位分不开。在这里，中外各种政府、商界、文化机构众多，所以写字楼起步较早，尤其是我国去年成功加入世贸组织（WTO）后，更加推动了北京写字楼的发展和城市整体布局的改变。据不完全统计，以国贸为中心的北京CBD区的高档写字楼国贸一期、二期、京广中心等高档写字楼月租金达50美金/平方米，其租金与美国曼哈顿高档写字楼租金相当。如此可知中国改革开放20年的辉煌成就以及发展中国家的财富聚集程度。-30-创典全程地产运营机构长安国际广场u北京写字楼主要集中在三个区域目前北京写字楼集中区主要有三处，即以中关村为核心的新经济集中区、

5、以金融街为核心的金融产业集中区、以北京4平方公里为核心的中央商务区，从发展趋势来看，北京CBD的后劲十足，写字楼以及国际公寓的投资价值巨大，销售情况看涨，以至于很多板块都与CBD攀亲，比如CBD卧室、CBD前厅等概念层出不穷，这从另一方面反映北京CBD的磁场效应。-30-创典全程地产运营机构长安国际广场上海写字楼市场u上海是中国的金融中心上海作为中国的金融中心，以陆家嘴为核心的CBD(1.7平方公里)写字楼市场十分活跃，成为中国对外开放的重要窗口之一。u甲级写字楼租金不断上涨上海写字楼市场出现了有力回升。不仅买卖市场开始重新活跃，而且在租金稳定的情况下，市场需求量放大，吸纳量达到

6、了去年以来的最高点19.9万平方米。写字楼市场需求呈现强劲势头。市场一改往日只租不售方式，出现了一些供出售的写字楼，虽然上海甲级写字楼的平均售价为2325美元／平方米-30-创典全程地产运营机构长安国际广场，但是写字楼的吸纳量还是持续增大势头，并且都在短期内取得了50%左右的销售业绩。这表明，甲级写字楼租金不断上涨，售价相对平稳，写字楼买卖市场又开始活跃。u需求强劲随着2002年下半年上海写字楼市场吸纳的外资逐步到位，跨国公司对市场的作用开始显现。南京西路上的恒隆广场，其成交量几乎占到市场总成交量的一半，其中跨国公司独占鳌头，通用电气、英国石油等都在恒隆广场租用了大面积空间。其低

7、层、中层90%的楼面已租出，低层、中层和高层的租金报价被成功提高到了0.65、0.75、0.85美元/平方米（建筑面积）/天。据统计，目前上海甲级写字楼的累积供应量为304.5万平方米，但租户已很难在中心地段找到大面积的写字楼，强劲的需求诱使一些业主更改原先的物业功能规划，如港陆广场将其原计划用作商铺的第四和第五层作为写字楼推向市场。这说明高端写字楼在中国市场上需求量日益增加。-30-创典全程地产运营机构长安国际广场深圳写字楼市场目前深圳中高档写字楼总体空置率下降，中高档办公楼承