浦东塘桥酒店式公寓价格建议

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1、浦东塘桥酒店式公寓价格建议全市酒店式公寓市场分析项目价格建议市场分析市场数据附件全市酒店式公寓市场分析全市酒店式公寓市场分析全市量价走势板块比较板块价格定位全市酒店式公寓市场分析2010全市酒店式公寓量价走势2010年全市酒店式公寓新增供应量约为81636平方米，累计成交95906平方米，供求比为1:1.17，供应相对不足。价格总体保持上扬态势全市酒店式公寓市场分析供应方面，10月、11月市场酒店式公寓出现一波集中推量，这主要于9月底新政的出台有关，由于新政的打击范围仅限于商品住宅市场，对商办性质的酒店式公寓是一

2、波利好，投资酒店式公寓产品被看好。成交方面，成交起伏较大，成交主要集中在1月、3月和11月，特别是11月成交量达到一个高峰，一方面是由于下半年供应量的增加，另一方面酒店式公寓不在调控限购令打压的范围之内。价格方面，在4-5月以及8-9月有两次下降，前一次是由于4月新政的影响，全市楼市整体低迷；第二次主要是酒店式公寓后续供应不足，大部分楼盘属于尾盘销售造成的。全市酒店式公寓市场分析后市预计新增推量：天之骄子：90000平米东方蓝海国际广场：10000平米IMAGO我格广场：约30000平米天之骄子东方蓝海IMAGO

3、我格广场短期来看，全市酒店式公寓产品后市推量并不大预计供应总量在130000平米左右全市酒店式公寓市场分析天之骄子所属板块：张江板块主力户型：30-80平米物业类型：酒店式公寓建筑类型：小高层所属板块：张江板块绿化率：35％容积率：2.0产权年限：40年东方蓝海所属板块：五角场板块主力户型：80-150平米物业类型：写字楼,酒店式公寓建筑类型：小高层、多层、高层所属板块：五角场板块绿化率：25％容积率：3.5产权年限：50年IMAGO我格广场所属板块：武宁路板块楼盘位置：武宁路99号物业类型：写字楼,酒店式公寓建

4、筑类型：小高层、多层、高层所属板块：武宁板块内环内酒店式公寓市场价格在30000-40000元/平米板块价格比较分析五角场板块铂宫：26000元/平米四川北路板块旭园：31000元/平米不夜城板块中心铂庭：28000元/平米陆家嘴板块东晶公寓：29000元/平米（简装）人民广场板块海怡大厦：36000元/平米（二手）高桥板块乐非天地：23000元/平米周康板块乐非天地：23000元/平米南翔板块骏丰嘉峰汇：19000元/平米南京西路板块骏豪国际：40000元/平米内环内区域徐家汇板块兆丰帝景苑：42000元/平米

5、板块价格比较分析目前塘桥板块内酒店式公寓产品无供应、无成交；塘桥板块属于内环内板块，其酒店式公寓产品价格应在30000-40000元/平米之间；项目拥有无可复制的江景资源，区位优势明显，提升了板块产品价值；塘桥板块酒店式公寓：无供应、无成交板块价格定位板块市场比较不夜城板块南京西路板块人民广场板块四川北路板块徐家汇板块陆家嘴板块内环内板块酒店式公寓价格30000-40000元/平米塘桥板块塘桥板块酒店式公寓的价格范围因确定在30000-40000元/平米之间项目价格建议本案价值属性地铁沿线（轨道交通四号线塘桥站）

6、稀缺地段（浦东塘桥板块，内环内）江景资源（紧邻黄浦江）三大价值属性对本案酒店式公寓产品的价格确定具有重要影响项目价格建议项目价值属性梳理项目价格建议类似属性案例价格系数得到本项目价格系数项目静态价格注：塘桥板块内目前无在售可比较案例，所以无法用传统的市场比较法来定价。而本案价格的确定受自身三大价值属性影响较大，故采用价格系数法来定价。价格系数法定价体系建立：选取项目同为内环内项目；由于内环内项目均为轨道交通线网络所覆盖，因此系数建立主要依据江景资源；30000元/平米为基数，选取拥有江景的旭园和远离江景的中心铂庭

7、；40000元/平米为基数，选取拥有江景的兆丰帝景苑和远离江景的骏豪国际；用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与其他项目的价格系数，得出本项目的静态价格。项目价格建议项目价格建议项目：旭园选取原则：拥有江景资源价格：当前31000元/平米项目：中心铂庭选取原则：远离江景资源价格：当前28000元/平米靠近江景：31000元/平米远离江景：28000元/平米=1.1价格系数制定130000元/平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为1.1项目价格建议价格系数制定2项目：

8、兆丰帝景苑选取原则：拥有江景资源价格：当前42000元/平米项目：骏豪国际选取原则：远离江景资源价格：当前40000元/平米靠近江景：42000元/平米远离江景：40000元/平米=1.0540000元/平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为1.05项目价格建议价格系数制定本项目价格系数得出：即（1.1+1.05）/2=1.075本项目价格定位—系数相成法本项目价格定位为：