上海浦东塘桥2631地块价格建议报告课件

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1、浦东塘桥263-1地块项目入市价格建议报告上海筑城营销策划2009-10宏观市场分析整体市场走势办公市场整体走势PART12全市住宅市场第一部分整体市场解读成交面，08年整体房地产市场进入高度盘整阶段，成交萎靡，08年下半年始终处于供大于求的局面，成交量始终低于10万方，进入09年随着政府救市力度的加大，市场开始呈现复苏迹象，至09年6月成交量达到最高位，同比08年同期成交量上涨114.8%，已经超出07年同期水平，进入09年下半年成交量有所下降但仍旧远好于08年同期，市场供不应求明显；供应面，08年下半年至今除09年一月供应量较少外，其他阶段供应均较平稳，月供应量保持在10万方以上；成

2、交价格，08年下半年至09年上半年市场价格走势较平稳，进入09年下半年随着市场需求集中释放，呈现“量价齐升”的局面，09年8月成交均价更是突破了20000元/㎡大关，同比08年涨幅达37.5%；在经历08年楼市大萧条之后，进入09年以后市场逐步开始回暖，人们对于通胀的预期，在楼市进入传统的“金九银十”阶段，市场成交火热；市场回暖，楼市成交向好呈现量价齐升数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产3第一部分整体市场解读随着市场大经济的回暖，办公市场成交呈现积极态势，中心区域高品质办公物业受青睐，9月成交量达到了40.6万，至08年以来成交历史之最，同比成交更是上涨了达408%；从09年

3、的成交价格来看，自09年5月以来呈直线上涨趋势，9月主力成交价格为29481元/㎡，同比08年上涨82.6%；数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产全市销售型办公大经济回暖，市场高品质物业受青睐，成交同比08年上涨408%浦江双辉大厦集中成交189445平方米4第一部分——整体市场解读09年7、8、9月，内环内销售型办公主力成交集中于虹口和浦东两区，共成交了248885㎡，占总成交量的81.89%，但值得注意的，在成交最活跃的两个区域，成交量均为集中收购拉动；从本案所处的浦东区来看，7、8、9三个月共成交216217㎡，其中9月，位于浦东银城路的浦江双辉大厦，至9月开盘之初成交8

4、0套单元，成交均价44857元/㎡；内环内办公近期成交成交主要集中于浦东虹口两区，成交多为集中收购数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产浦江双辉大厦成交189445㎡成交均价为44857元/㎡上海港国际客运中心15000㎡，59500元/㎡5全市商业成交小户型、低总价投资类商铺依旧为市场关注热点成交面，全市商业成交曲线整体呈现波浪式，08年下半年商业市场受大经济影响成交量始终未突破10万方，09年上半年，市场经济环境开始好转，08年下半年推出的多个小户型低总价的投资型商铺（上海箱包城、青年城、绿天商城）开始得到关注，环比08年下半年成交量大幅上涨，近阶段由于人们普遍对于通胀的不良

5、预期，作为投资类产品的商品依旧受到市场关注，成交量达到09年之最；供应面，除08年下半年和09年9月有集中放量的现象外，其他阶段市场商铺供应量始终在地位徘徊；成交价格，08年至今，商铺成交均价整体呈上涨态势，较08年之初，整体均价同比上涨40.3%;从本案所处的区域及周边来看，商业成交量仅有“双辉大厦”（2345㎡），“证大立方大厦”（1976㎡），“鄂尔多斯国际大厦”（1158㎡），“中融碧玉蓝天大厦”（1255㎡），区域商业发展较成熟，商业项目较少是成交量较少的主要原因；数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产6市场小结整体市场显现向好局面，成交市场”量价齐升”第一部分整体市场

6、解读住宅随着市场回暖，整体住宅市场开始显现供不应求的局面，大浦东、普陀、嘉定、宝山等中外环区域成交量大幅上涨；08年市场调整带来的需求阶段性压抑在09年，政府大力救市的背景下得到释放，伴随着人们对于经济通胀预期的加剧，市场再次进入非理性“量价齐升”的走势；全市住宅呈现“量价齐升”的局面，办公办公市场在经历了世界大经济危机带来的冲击后，进入09年下半年市场开始活跃，成交大幅攀升，内中环高档写字楼再次成为市场抢购热点；成交多为集中收购行为，故未来高端写字楼市场需求不明朗；大面积集中收购，高端写字楼市场成交量上涨商业伴随着经济的复苏，作为投资市场之一的商业也逐渐开始成为市场关注焦点，小户型、低

7、总价投资型商铺为市场热捧；随着市场成交火热，成交价格一路飞涨，08年至今，成交均价同比上涨40.3%，随着市场对于经济通胀预期的加重，预计后阶段该市场仍将是投资市场关注的焦点；小户型、低总价投资型商铺依旧为市场关注热点7市中心办公市场研究全市主力在售办公楼全市办公楼价格体系主力项目去化情况PART28第二部分办公市场研究全市销售型办公楼在售总量超过50万㎡，主要集中于四川北路四平路、黄兴公园、长风公园板块内环中环黄兴公园四川北路四平