房地产投资信托基金在资本市场创新价值

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1、房地产投资信托基金在资本市场创新价值我国的房地产调控一直没能收到应有的预期效果，正与没有真正厘清房地产需求中的各种复杂的因素有关房地产投资信托基金，是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。从国外成熟市场经验来看，REITs的投资标的资产主要是具有稳定现金收益的成熟商用地产。根据美国房地产投资基金协会截至2006年年中的统计显示，挂牌交易的134家权益型REITs中，投资于租赁住宅的仅占17％。单一的房地产开发融资渠道2006年

2、我国全国土地交易价格指数第一季度的价格指数为107％。2006年前三季度商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6％。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6％。与这种旺盛的投资热情相伴的是，商业地产以做商业为主，追求的是长期租金收益，不是做住宅销售，这种性质决定了商业地产项目需要一个长期的市场培育期，需要长期的收益获得稳定的现金流，不能搞短期利益。目前，国内商业地产开发商已经逐渐意识到：应该将开发销售模式发展为资产运营模式，不能一卖了之。但现实却是，国内缺乏足够的金融证券创新工具来解决这

3、种矛盾。在国内房地产开发融资渠道单一的环境下，商业地产开发项目对银行信贷的依赖达到投资额的75％以上，很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。同时，为了解决长期投资与开发资金快速回笼的问题，国内开发商大多采用了产权式商铺、产权式写字楼和产权式公寓等等形式来出售进行变现。这种类同于住宅开发和销售的模式，并不适用于商业地产的开发，已经产生了产权分散与整体经营效率低下的矛盾，将表现在住宅开发和销售中的房地产泡沫引入了商业和写字楼领域，加剧了我国房地产业面临危机的程度。目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出

4、现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫以及因房价上涨过快可能引起的社会不安定因素。而从REITs的固有性质和发展趋势分析，个人住房资产不会成为主流标的物。这一点可以在我国REITs的试点阶段通过限制REITs所能持有的物业种类为成熟商用地产资产来实现。另一方面，现行房地产调控政策的重点是房地产开发阶段地产开发商通过商业贷款将风险过度集中于银行体系。而REITs主要集中于成熟物业资产的投资和管理，从海外市场经验分析，REITs将不能成为解决地产发展商开发阶段融资需求的主要手段。从以上两方面分析，尽快发展我国REITs市场与国家现行地产宏观

5、调整政策是一致的。复杂的房地产投资需求建设部专家谢家瑾在2006年5月透露，我国居民住房消费持续扩大，2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到1∶5；与全国居民可支配收入总额比较，比例达到17.07％。统计公报显示，2005年上海居民的可支配收入总量是3115.2亿元，而当年上海的商品房销售额则达到了2163.3亿元。但是，如果仔细分析我国居民住房消费需求，以上规模庞大的住房消费可以区分为自住性需求、被动性需求、改善性需求和投资性需求。自住性需求20世纪70-80年代是中国婴儿潮的高

6、峰期，这一时段的人口大约为2.6亿多，现在恰恰是结婚生子的高峰期，也是分家立户和改善生活质量的高峰期。同时，我国目前的住宅租赁主要是由个人业主持有和经营，这是一个特殊时期的非常不正常的市场状况。成熟市场经济和健全的社会保障的国家，住宅租赁市场的主体应该是政府和专业机构。被动性需求在经历了1999年低潮后，我国城市建设从2001年开始重新提速。城市基础设施投资的年增速在2005年达到27％。与城市化进程的迅速展开相适应，中国每年的拆迁量非常惊人。而一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建对住房消费有着重要影响。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数

7、一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。改善性需求改善性需求包括主动和被动两个方面。主动的改善性需求归结于广泛意义上的消费升级，随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。而被动的改善性需求则主要来自于城市化引致的大规模动迁。投资性需求建设部刘志峰副部长2005年6月2日发表的观点认为，在长三角部分中心城市，投机投资性购房占20％左右，少数区域个别楼盘的投机投资性购房甚至占60％以上。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因可以见

8、到，国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，国际资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增