房地产开发用地的取得(I)

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1、第5章房地产开发用地的取得第一节概述第二节房地产开发用地的取得方式▲第三节开发建设中的农地征收第四节开发建设中的城市房屋拆迁▲本章复习题1.解释我国目前的土地制度。2.简述土地利用总体规划的编制。3.房地产开发用地的取得方式。4.评价土地招拍挂出让模式。5.举例说明土地使用权转让在现实中的表现。6.农地征收的特点及审批。7.开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成本。8.城市房屋拆迁的工作程序。9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到的困难。第一节概述1.我国的土地制度⑴社会

2、主义公有制1）国有土地有偿使用制度2）土地用途管制制度3）保护耕地的制度4）城市土地储备制度土地收购储备：城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、储备以及土地交易等活动的一种工作制度。限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第一节概述1.我国的土地制度⑵土地所有权城市市区的土地属于国家所有城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有第一节概述1.我国的土地制度⑶土地使用权国有土地和农民集体所有的土地，可以

3、依法交付给单位或者个人使用。第一节概述2.土地利用总体规划和土地利用年度计划⑴土地利用总体规划在一定规划区域内，各级人民政府根据国民经济和社会发展对土地的需求，以及当地的自然、经济和社会条件，对该地区范围内的全部土地的开发、利用、整治、保护等方面所作的长期的、战略性的总体布局和统筹安排。期限一般为10—15年第一节概述2.土地利用总体规划和土地利用年度计划⑵年度土地利用计划根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。第一节概述3.房地产开发用地的含义一宗（片）位于城市

4、规划区的，适合房地产开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。第一节概述4.城市用地的分类⑴居住用地（R）类别说明一类（R1）市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主二类（R2）市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主三类（R3）市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地四类（R4）以简陋住宅为主第一节概述4.城市用地的分类⑵工业用地（M）1）一类工业用地：基本无干扰和污染的工业用地2）二类工业用地：有一定干扰和污染的工业用地3）三类工业用地：严重

5、干扰和污染的工业用地第一节概述4.城市用地的分类⑶公用设施用地（C）1）行政办公类：政府、党派、企事业管理等办公用地2）商业金融业类：超市、宾馆、度假村、银行等用地3）科教文卫类：图书馆、高校、博物馆、医院等用地4）文物古迹类：古建筑、革命遗址等用地5）其他类：宗教活动场所、社会福利院等用地第一节概述4.城市用地的分类⑷仓储用地（W）⑸绿地（G）⑹其他城市用地返回第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权

6、的基本类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材拍卖招标挂牌协议第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑴协议出让⑵招标出让市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放，透明度高公平、客观交易双方一次成交房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材招标基本流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教

7、材招标投标开标评标决标签约领证第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑶拍卖出让出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑷挂牌出让出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期

8、限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第二节房地产开发用地的取得方式1.土地使用权出让⑷挂牌出让1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早报者得）3）无竞买人或报价均低于底价，不成交4）多个竞买人，组织现场竞价挂牌基本流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材公布挂牌