房地产开发用地的获取

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1、通过合法方式获得房地产开发用地（土地使用权），是开发项目前期工作的重要内容。土地储备建立后，在一定程度上改变了房地产开发用地的取得方式，即先储备、后出让。土地储备机构若取得增量土地，需先办理土地征收手续，并支付原集体土地所有者一定的补偿费用；若取得存量土地，则要进行房屋拆迁（国有土地上房屋征收），并对被拆迁人（被征收人）进行一定补偿、安置。土地通过“招拍挂”方式公开出让，虽为房地产企业提供了公平竞争的机会，但在土地报价中，决策者既要有胆量，更要有科学的土地报价决策方法和依据。房地产开发用地概述房地产开发用地的取得方式开发建设中的农地征收开发建设中的城市房屋拆

2、迁土地竞标中的地价测算3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.2土地用途管制3.1.3土地储备制度3.1.4房地产开发用地的含义3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.1土地所有权—土地所有制的法律表现形式土地所有制在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础。《宪法》（2004修正，第十条）《土地管理法》（2004修正）《物权法》（2007，第四十七条）3.1房地产开发用地概述土地所有权土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。3.1.1土地

3、所有权和土地使用权3.1.1.1土地所有权—土地所有制的法律表现形式3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.2土地使用权—土地使用制的法律表现形式土地使用制土地制度的另一个重要组成部分；是对土地使用的程序、条件和形式的规定。我国现行城市土地使用制度—双轨制3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.2土地使用权—土地使用制的法律表现形式3.1房地产开发用地概述土地使用权依法对一定土地进行占有、使用并取得部分收益、处分的权利。他物权用益物权3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.2土地使用权—土地使用制的

4、法律表现形式3.1房地产开发用地概述3.1.2土地用途管制核心：依据土地利用总体规划对农用地转为建设用地实行严格限制，以控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。土地用途管制取代了原来的分级限额审批制度，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的效力。国家实行土地用途管制制度。—《土地管理法》第四条3.1房地产开发用地概述3.1.3土地储备制度1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构—上海市土地发展中心。2001年《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院15号文件）提出：为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制

5、度。本质：国家以国有土地所有者的身份，通过强化土地处分权与供应权的垄断，采取行政行为与市场配置相结合的手段，对城市土地进行调整和再供应的一项管理制度。土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。（《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号））3.1房地产开发用地概述3.1.3土地收购储备3.1房地产开发用地概述3.1.4房地产开发用地的含义城市规划区范围包括：城市建成区因城市建设和发展需要必须实行规划控制的区域房地产开发用地：房地产开发商在房地产开发过程

6、中所需要使用的土地。根据《城市房地产管理法》第二条：房地产开发用地是指在城市规划区内依法取得（使用权）的、进行基础设施和房屋建设的国有土地。《土地管理法》第四十三条：除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准可使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。3.1房地产开发用地概述3.1.4房地产开发用地的含义农用地建设用地未利用地商服用地住宅用地工矿仓储用地工业用地商业、旅游、娱乐用地……一级类12城镇住宅用地农村宅基地房地产开发用地的类型（用途）土地利用现状分类（GB/T21010-2

7、007）……二级类56土地管理法三大类3.1房地产开发用地概述3.1.4房地产开发用地的含义城市建设用地分类-8大类-35中类-42小类国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权转让其他合法方式4.2.1土地使用权划拨含义依据《土地管理法》第五十四条：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。4.2房地产开发用地的获取方式4.2.1土地使用权划拨适用经济适用住房廉租住房（新建）公共租赁住房（部分新建）4.2房地产开发用地的获取方式4.2.2土地使用权出让含义出让

8、年限出让方式出让程序4.2房地产开发用地的获取方式签