房地产会计报表税务分析

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1、财务会计报表的涉税分析（房地产行业）福建省税务学校蔡少优（高讲、副校长）联系方式：0594——2388132Email:csy1306@tom.com本专题试图做到：会计与税收结合理论与实践结合原理与应用结合综合分析与专题分析结合实现从感性认识上升到理性的认识什么是财务会计报表的涉税分析几个概念辨析：《财务会计报告条例》、《税收征管法》财务会计报告、财务报表会计报表、附注判断、推断、诊断！二、财务报表税务分析目标与功能目标：评估企业过去的经营绩效；衡量企业目前的财务状况；预测企业未来的发展趋势。目的：债权人分析财务报表的目的投资人分析财务报表的目的企业管理者分析

2、财务报表的目的会计师或其他审计人员分析财务报表的目的税务有关人员分析财务报表的目的Ⅳ：征收入库数与申报数之间的差距Ⅲ：如实申报与应申报之间的差距Ⅱ：已申报与已登记纳税人之间的差距Ⅰ：已登记与纳税义务人之间的差距差异最小化如何分析财务会计报表科学的思维方法——三维思维方法灵活的分析技巧——勾稽核对法；财务比率法；关联分析法匡算模拟法；逻辑分析法；方差测试法。数据采集表内信息和表外信息显形信息与隐现信息财务信息与非财务信息数据采集一般可分为直接数据（征管流程信息）和间接数据（媒体信息）两类。房地产业税源监控重点关注：土地信息：征用面积、征用价格、规划容积、规划用途投

3、资信息：资本总额、投资总额、贷款总额、投资人行业信息：价格信息、投资回报率（期）、土地贡献率项目信息：投资期、区位、面积、价格、消费群、销售方式实际应用示例1、实例的财务报表是真是假？dongjiyuanyinggengyuan2、你会怎样来分析财务报表？3、财务报表案例中有40个问题或疑点，你能找出几个？4、报表分析与纳税评估是什么关系？房地产行业报表总体分析税负与税收贡献分析——贵州茅台税负分析的启迪——房地产行业税收贡献分析与预算慨算对比分析——成本构成分析——外部分析排查——分析性复核地区分布特点就及变化分析判断收入形势是否正常、税收增长与经济发展是否协

4、调、税收征管力度是否到位：序时分析结构分析相关分析模型分析序时分析（发展分析）把指标数值按时间先后顺序排列形成数列。时间数列是变量数列的一种，反映变量的动态变化情况，故又称动态数列。房地产业税源监控重点关注：1.投资变化的序时分析；2.利润变化的序时分析；3.税负变化的序时分析；4.投资项目变化的序时分析；5.管理费用变化的序时分析.房地产行业报表主要项目分析“专项应付款”项目分析——财企[2005]123号及实例——《政府补助》新准则解“实收资本”项目分析——财税[2006]001号——国税发[2003]45号问题一：房地产行业会计信息是否失真，目前主要在税收

5、上存在什么问题？因侧重分析哪些项目？问题二：提供给大家分析的这一份实例报表，存在有40多个以上的疑点或问题，你将用什么样的分析工具和分析技术加以揭示？问题三：针对分析出的疑点和问题，起草撰写一份纳税约谈提纲？39户企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元。被查39户企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22％，实际却达到26.79％，具体准则2006新企业会计准则第29号——资产负债表日后事项2006新企业会计准则第30号——财务报表列报2006新企业会计准则第31号——现金流量表2006新企业会计准则第32号——中期财务报告2006新企

6、业会计准则第33号——合并财务报表2006新企业会计准则第34号——每股收益2006新企业会计准则第35号——分部报告2006新企业会计准则第36号——关联方披露2006新企业会计准则第37号——金融工具列报“长期待摊费用”项目分析——开办费与前期开发费用区分——会计与税法规定之差异分析——实际中问题与台账管理调整“固定资产”与“折旧”项目分析——分析方法、分析内容、税务处理——国税发[2000]84号与中移动214号“预收账款”项目分析——房地产行业该项目的特殊性营业税、土地征值税、所得税均有关。——差额分析方法与匡算比较“主营业务收入与开发成本”项目分析——

7、毛利率计算与分析——印花税配比之分析“财务费用”项目分析——房地产行业的借款利息特点——借款利息会计核算列支分析“销售费用”项目分析——房地产行业的销售费用特点——前期销售费用能否计入损益——广告问题与广告费列之“投资性房地产”项目分析——新会计报表格式了解——与“投资收益”对应关系“净利润”“利润总额”项目分析——负数分析——房地产企业前期亏损如何弥补？（开发期超过5年）电器行业会计报表——科龙格力美的春兰万科公司会计报表及附注分析需要进一步研讨的问题交叉计量模型设计和应用外文财务报表的阅读新会计准则是如何影响财务报表？如何与纳税评估建立互动机制行业特质与财务

8、报表分析的特殊规律结束语