房地产企业税务稽查案例分析税务筹划.doc

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1、房地产企业税务稽查案例分析税务筹划房地产企业税务稽查案例分析税务筹划　　房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：　　营业税：　　企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。　　将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。　　房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。　　土地增值税：　　建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。　　因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。　　以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免

2、征土地增值税。　　一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。　　房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。　　在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。　　房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：　　在建项目整体转让　　合理分解租金收入　　变房屋出租为对外投资　　分解商品房销售价格　　变房屋出租为承包业务　　合作建房的纳税筹划　　[例1]在建项目整体转让的税收筹划　　某房地产企业A，欲转让该公

3、司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。　　出售方选择方案1　　直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：　　营业税金及附加：6000×%=330万元　　土地增值税：A企业取得转让收入6000万元　　减：已发生在建工程成本3500万元　　减：加计扣除3500×20%=700万元　　减：营业税金及附加330万元　　增值额：1470万元　　增值率：1470÷3500=42%　　土

4、地增值税：1470×30%=441万元　　企业所得税：×33%=万元　　出售方选择方案2　　转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。　　在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。　　企业所得税：×20%=500万元　　股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。　　营业税土地增值税企业所得税合计　　方案1330万元441万元万元万元　　方案20　　0　　500万元

5、　　500万元　　比较方案1和方案2，从A企业最终纳税款可以看出，对于A企业，选择方案2，才能达到最佳节税目的。　　假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么，对于B企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有何区别？　　收购方选择方案1　　直接收购该在建项目，所要缴纳的各项税收为：　　营业税：9000×%=495万元　　土地增值税：9000-7000-1400-495=105万元　　105÷7000=%　　105×30%=万元　　企业所得税：×33%=万元

6、　　收购方选择方案2　　B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：　　营业税：9000×%=495万元　　土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。　　土地增值税：×40%=1242万元　　企业所得税；×33%=万元　　营业税土地增值税企业所得税合计　　方案1495万元万元万元万元　　方案2495万

7、元1242万元万元万元