DCYX中原地产-新城地产华东家艺中心2011

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1、华东家艺中心Part1Part3TableofContents目录项目基础现状Part2营销定位论证销售价格论证PART.01项目基础现状项目现状——区位分析崇安新城崇安区新城区域商业中心火车站交通枢纽本案无锡市中心中山路CBD3公里4公里华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新城核心区域，新城区域商业中心，距离无锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公里，是版块内的核心组成部分。根据崇安新城（广益片区）详细规划显示，崇安新城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙路，北

2、至北新塘河，规划用地4.68平方公里。其中，整个新城的北部和南部均为大片的居住区，中间主要以商业和商务为主。项目位于崇安新城核心区域，区域规划以居住区和商业商务区为主，未来升值潜力巨大。锡沪路规划路江海东路规划路32154广益装饰名品城亿家国际家居广场家装为主的沿街商业民航大酒店月星国际家居广场项目现状——周至情况四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展已成规模。32145本案所处锡沪路片区目前已形成锡沪路建材一条街的

3、商业氛围，稳居无锡装饰建材第一街的龙头地位。项目现状——区域交通环境锡沪路广益路江海东路MM广益新城站靖海公园站该站可与轨道3号线换乘3223M轨道2号线京沪高铁无锡东站无锡机场无锡火车站市中心本案位置崇安新城内部交通：崇安新城规划有东西走向的轨道2号线将穿越整个区域，区域内有广益新城站，该站为地下站，设在华东装饰城地下，还临近轨道2号线与3号线的换乘站靖海公园站。规划2010年底开建，2015年建成。未来从新城往市中心仅10分钟车程，往市区其他区域基本在15分钟内，这将为项目带来大量商务为主的轨

4、道交通中转客流。横贯无锡的轨道交通2号线及3号线建立起的15分钟商圈，将使崇安新城成为具备强大辐射力的城市副中心，为项目带来大量商务为主的轨道交通中转客流。项目现状——周至交通锡沪路高架：江海东路广益路广南路本案上马墩路广吉路学前东路城市快速干道城市主干道城市次干道城市支路规划路项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的地铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇点位于离项目5分钟。崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系，“三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横”即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪

5、路、广益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁10分钟。项目周边路网密集，且多为城市主干道，三纵五横”路网体系无缝对接主城锡沪路更是承担了无锡东大门要塞职责，交通十分便利。项目现状——人流动线锡沪路规划路江海东路规划路车站车站车站人流动线人流动线：地块北面人流主要从锡沪路转南北向规划路进入地块南面人流主要从东西向规划路转南北向规划路进入地块东面及西面由于人流不临道路，被建筑物阻隔无人流人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入。项目现状——车流动线锡沪

6、路规划路江海东路规划路车流动线车流动线分析：控规要求沿沪锡路不得设置机动车出入口，根据地块四面条件车流只能从南北向规划路进入项目。根据控规要求及地块四面现状，车流只能从南北向规划路进入项目项目现状——昭示性分析锡沪路规划路江海东路规划路沿锡沪路A虽然有绿化带阻隔，但为城市主干道，北面昭示性最佳沿南面规划路B1，有绿化带和河道阻隔，昭示性较好AB1C1C2C3B2地块中部规划路B2两侧，昭示性较好地块西南部C1、西部C2及东部C3由于被周边建筑物遮挡，昭示性最差项目现状——商业价值分析锡沪路规划路江

7、海东路规划路ADDCB商业价值：锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭示性最好，商业价值最高地块中部规划路与锡沪路相接，也是未来人流较集中的地方，商业价值较高地块南面规划路为城市支路，人流和昭示性一般，商业价值一般地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，商业价值最差地块商业价值大小如右图排序A、B、C、D地块商业价值最高为锡沪路沿线，其次为南北向规划路项目现状——商业限制性条件华东家艺中心项目地址锡沪东路2号（广益名品城旁）地段商圈崇安新城锡沪—广益板块物业类别写字楼、商业建筑类别高层占地面积34256.

8、9㎡建筑面积150496㎡容积率2.8绿化率25%开发商无锡新城万博置业有限公司华东家艺中心地段优越、交通便利，双轨交汇（地铁2、3号线）一环（快速路）辐射全无锡；高铁（京沪、沪宁）高速（G42）直通长三角。华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万㎡，其中商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。项目现状——营销节点6月12日售楼处公开10月中下旬商铺首次开盘预计11年底酒店式公寓开盘8月2日—14日《非常6+1》海选8月2日—14日包机直飞深圳考察9月17日温州看