【产品】新郑力上项目产品定位建议-融创

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1、新郑力上项目产品定位建议2018年9月29日融创中国控股有限公司目录第一部分竞品研究第二部分项目理解第三部分项目定位融创中国控股有限公司壹竞品研究融创中国控股有限公司1、新区定位新郑新区，向北城市发展方向，城市核心CBD2009年下半年，新郑新区“两年打基础，四年成规模，六年出形象，八年建新城”的总体步骤提出。新郑新区面积21.56平方公里。其中绿化面积6平方公里，水域面积2平方公里，道路占地3.5平方公里，建设用地10平方公里。新郑新区规划：六园一中心“一中心”即商务中心。“六园”即文化教育园、体育休闲园、生态湿本案地园、生态居住园、创业服务园、物流配送园。中央政务区新郑新区总

2、体建设目标：商务中心打造精美新区，创建生态城市轩辕湖湿地公园采用市场化运作，多元化投入，高起点规划，高标准设计，高质量建设，倾力打造既保持原有郑韩特色，又具有现代景观效果，以高档居住旅游休闲为主，行政办公、商业购物为辅，布局合理，功能齐全的亲水型、生态型、高品位的一流新城。融创中国控股有限公司2、市场概况一线房企扎堆进驻，板块热度提升，市场竞争激烈2017年6月，佳兆业成功分别以4251,4310元楼面价拿下12号与14号地，成为新晋地王；新郑新区进驻的一线房企有碧桂园、恒大、招商、金科、佳兆业等；本土房企有浩创、正弘、正商等；总建面项目物业形态占地面积(亩)容积率销售阶段（万㎡

3、）招商轩辕华府正弘新城（成交均价，高层8900；（未售）洋房10200）新郑碧桂园小高层95.11.9912.7平销/洋房本案恒大悦龙湾招商小高层351.994.7平销（未售）轩辕华府/洋房107金科御府高层2.9922平销（一期）金科御府（成交均价8900）佳兆业悦峰高层/洋房1042/2.515.58平销佳兆业悦峰新郑碧桂园（成交均价，高层8350）（成交均价，高层8600，洋11600）恒大悦龙湾高层2202.536.7未售正弘新城高层/洋房2392.539.8未售融创中国控股有限公司3、市场供应主力区域产品供应以110-139㎡初改、再改户型为主区域产品面积段丰富，从86㎡

4、两房至270㎡五房均有产品供应。竞品供应产品集中在110-139㎡区间，占总供应量超54%。招商轩辕华府新郑碧桂园佳兆业金科御府恒大悦龙湾合计项目套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比86-88㎡6818%////////4929.12%90-100////9013.31%////901.67%110-1196818%//8011.83%30018.45%13212.48%58010.76%120-1296818%//25337.43%30018.45%//62111.5%130-13914038%66058%50.74%64239.48%26424.95%117131.7

5、%140-149////21431.66%////2144.0%151-154//////30018.45%53050.09%83015.39%167-173288%//162.37%//13212.48%2825.23%170-210//33630%//845.17%//4207.79%225-234////182.66%////180.33%270//13412%//////1342.49%合计372100%1130100%676100%1626100%1058100%5980100%融创中国控股有限公司4、市场成交总价段市场成交客户对总价敏感，130万为区域成交总价天花板备案

6、数据看，客户对总价极其敏感，80-100万（30%首付24-30万）是新郑成交主力，约占总成交53%；从区域竞品总价段分布及产品量来看，成交总价多集中在90-130万（30%首付27-39万），受新郑新区一线房企影响，房价被直线拉升，实际普遍支付能力有限，建议产品控制面积控总价。2018年1-9月新郑城区高层住宅成交总价段60%53%40%23%20%13%4%3%5%0%》60万61-80万80-100万101-115万115-125万126万以上新区核心竞品产品总价段分布项目70-80万80-90万90-100万100-110万111-120万121-130万131-140万1

7、41-150万151-170㎡171-200万200万以上新郑碧桂园660336134金科御府30030064238484佳兆业悦峰90802582141618招商轩辕华府6868681402816融创中国控股有限公司5、市场——典型项目本案恒大悦龙湾正弘新城新郑碧桂园金科御府佳兆业悦峰招商轩辕华府户型规划建面楼面价首次开盘总价单价存货量去化周期项目容积率拿地时间业态面积段（万㎡）（元/㎡）时间（万元）（元/㎡）套数（月）（㎡）招商小高层高层4.71.99