苏州山合院商业项目研判及策略专题报告

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1、山合院商业项目研判及策略专题报告【出品：高策机构】目录Part1市场研判Part2项目理解与客户定位Part3策略建议Part4高策优势Part1市场研判市场研判项目周边配套本案紧邻木渎生活圈，金山路一带，地面交通比较完善，多条公交线路经过，坐享实验小学、木渎高级中学，周边比邻岚山别墅、合润御府、文胥广场·东吴馆等多高档住宅社区，为后期本案可轻松掌控大量消费群体奠定基础；市场研判周边环境分析岚山别墅文胥广场·东吴馆本案★合润御府万科城项目位于木渎西南板块，目前区域内稀缺商业项目，本案商业项目未来可实现对区域市场一次冲击；项目周边环伺多为高端住宅，市场未

2、来消费需求充分，本案须把握时机市场研判周边项目横表分析主力面积销售价格项目名称开发商总建面积（万方）在售产品类型在售状态主力总价（万）（平米）（元/平米）联排350万/套联排200-235独岚山别墅中吴置业（集团）120000平方米独栋联排别墅在售13000起，独栋450-栋234-335600万/套文胥广场吴苏州市信德房地60000平方米酒店式公寓40740029.6宫馆产开发有限公司初期苏州合润房地产合润御府36535平方米独栋别墅初期380-72015000600-1000开发有限公司2房：802居：88苏南万科置业有万科城460000平方米高层

3、初期3房：89-113110003居：98-124限公司4房：1464居：161小结：项目可成为区域社区商业核心，为当地住户提供基本商业服务和部分高端商业服务Part2项目理解及客户定位项目理解及客户定位项目本体解读山合院经济数据：占地面积：75000平米总建筑面积：100000平方米总套数：580套项目位置：吴中胥口镇230省道555号物业：多层、小高层、公寓、商业开发商：苏州鑫康房产开发有限公司项目规划：复合地产，住宅分多层、小高层、别墅产品类型，商业部分1—2层为商铺，3—4层为公寓；地处紧邻木渎生活圈板块，是区域内首座复合型地产。项目理解及客户

4、定位项目现状销售动态：目前小高层现房在售，户型面积85-113平，均价8900元/平米左右，所有房源98折优惠。商业未销售。月均去化5套供求情况：住宅开盘至今总推案量7.9万方，整盘库存量2.8万方客群构成：75%吴中区客户，15%市区客户，10%其它区域客户产品特色：景观资源：无配套设施：永真商厦、易买得大卖场立面风格：现代建筑风格立面建材：涂料面砖装修情况：毛坯物业管理：依仕达物业管理公司房型面积（平米）比例2-2-18020%3-2-18830%3-2-2106-11350%二居室：80㎡三居室：106㎡项目理解及客户定位项目本体SWOT分析St

5、rengths：Weaknesses：•区域内稀缺商业项目•区域商业氛围不成熟，板块关注度不高•未来木渎新生活中心，掌控海量消费群体•商业体量较小，业态不够丰富Opportunities：Threats：•全国范围内的内租金价格上涨，增强投资信心•国家房产政策不稳定，影响投资客心理•国家经济由投资型经济向消费型经济转型，•商业项目在二、三线城市的剧增，形成竞争加剧局面商业地产需求增加项目理解及客户定位项目本体定位生活圈配套首席商业体业态定位：购物+餐饮+休闲+娱乐+优居生活广场业态：购物﹢餐饮﹢休闲﹢娱乐﹢优居木渎：本案位于苏州市木渎板块，点明项目位置

6、，体现项目特色新生活领域：作为木渎板块高端新生活圈正逐步形成，本案比邻区域高端住宅区首席：本案作为该区域首席商业项目，树立区域优势社区邻里中心：本案将汇集多元业态，形成自身业态循环,商业价值稳步提升中项目理解及客户定位客户分析商业客户定位背景当前形势下的最热的投资方式收益能力投资形式投资风险（年回报率）住宅升值空间有限，受政策影响大4%-5%住宅底商投资总价高，风险大5%-7%储蓄安全、稳定、变现能力强，回报率低3.5%回报率不确定古董增值能力强、成长周期长、投资风险大专业度要求高回报率不确定贵金属风险小、成长周期长、不易保管收益大证券增值能力强、变现

7、容易、风险大回报率不确定股票收益高、风险大、需要专业知识回报率不确定门槛低、经营有保障年回报10%-15%专业商铺市场投资自用两相宜回报稳定项目理解及客户定位客户分析商业客户定位背景◇专业市场商铺依托区域产业集群规模，受国家宏观政策因素小◇既是投资产业，也是投资地产，既赚取市场带来的兴旺回报，也赚取不动产本身的增值，具有双重回报的功能◇回报率较高，平均高出住宅一倍以上◇政策倾斜，扶持力度强，具有稳定性和高成长性商业投资门槛低，回报稳定项目理解及客户定位客户分析商业客户定位购买商铺客源定位：全层级投资客核心关键词：初级投资者、机会投资、稳定回报•对于

8、投资风险有更高的要求，审慎投资高端投资客•能够提供高收益是促动因素•投资心理为主，希望能够稳定