房地产行业目标成本下的动态成本管理模型构建

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1、目标成本下的动态成本管理模型构建 近年来，在竞争、资金双重压力下，地产企业普遍面临着“投入增加、收入降低、利润压缩”困境，因此房地产企业也愈加重视成本管理，并由简单的成本核算管理阶段步入专业化的目标体系管理阶段。该阶段的管理环节是项目开发前期明确成本管控目标，以该目标成本作为项目成本管理的控制线，进行实时监控跟踪，反馈项目成本的动态情况，并在项目后期对目标成本的执行情况进行评估总结，形成管理闭环。目标成本体系对企业提出了更为专业化的要求，其中，目标成本的动态管理环节因其复杂性、多变性而难以实施，因此，如何建立目标成本动态跟踪体系、搭建动态成本管理模

2、型，成为企业共同关注的热点。本文主要介绍目标成本下的动态管理模型管理原理及管理方式，并说明它们的利弊。一、理解动态成本管理动态成本，即项目实施过程中各个阶段体现的已发生成本和预期发生成本之和。其中，已发生成本包括合同性成本及非合同性成本；预期发生成本包括未签约合同估价、预计变更签证估价。动态成本管理，即在项目招标、合同签订、变更签证、项目结算等成本发生阶段，适时反映项目动态成本的构成，及时发现项目实际成本与目标成本的偏离状况，并通过预警、强控等措施使项目实际成本控制在目标成本的合理范围内。动态成本管理的基础工具是动态成本管理模型。动态成本管理模型实

3、现了目标成本、动态成本的链接，通过一系列逻辑关系、数学公式构建出动态成本各个组成部分之间、目标成本与动态成本之间、合同成本与动态成本之间的关联关系，进而实现对目标成本的动态监控。当前行业内一般采用科目法动态成本管理模型和合约规划法动态成本管理模型。二、科目法动态成本管理模型目标体系管理中，企业会应用成本科目作为成本管理的基础工具，用于测算目标成本及归集成本数据。科目法动态成本管理模型指基于项目目标成本，以成本科目对应的目标成本数据作为跟踪对象，对项目动态成本进行监控。基本模型如表1：新签合同时，根据成本科目费项说明，将合同归集至对应的成本科目中。如

4、新签总包合同，将总包合同中对应地基工程费费项的成本拆分出来，录入至“地基工程费”科目下的合同金额一栏。同时，对预期发生成本进行预估，预估该合同可能产生的其他成本，如变更签证等，计入动态成本管理模型中该合同对应的“预期发生成本”一栏。录入数据后，动态成本管理模型自动计算已发生成本合计、预期发生成本、当月动态成本等数值。变更签证发生当月，统一在某一时刻统计当月合同的变更签证金额，并将其归集到相应科目下相应合同中对应的“变更签证金额”。同时，若该变更签证是已经预估的变更签证，则应调整“预期发生成本”栏内预估的成本值，直至其调整为“0”。若该变更签证是未被

5、预估的变更签证，则不应调整“预期发生成本”栏内预估的成本值。当某合同对应的预期发生成本为“0”时，如继续发生变更签证，则该变更签证的成本将来源于整个科目的目标成本，即占用了科目下其他合同的成本。但由于用科目法监控动态成本，预计发生成本没有进行合同间的细分，故在此情况下虽然单一合同的实际成本已经超出其预计成本，但并不进行预警或强控。不过，如再签订新合同“土石方合同”，即便变更签证仅发生很小金额时，却可能出现动态成本超目标成本的情况，从而触发预警或强控。动态成本管理模型（科目法）易于理解，且由于其以科目目标的成本管控动态成本，无需进行目标成本的合同拆分

6、，减少了工作量，因此较为方便易行。但运用动态成本管理模型（科目法）会导致前期签订合同的成本超支风险转嫁至后期签订的合同上，因而大多适合于成本科目费项所对应的合同不多、合同变更签证较少的企业。三、合约规划法动态成本管理模型一些企业会开展合约规划工作，事先规划项目的合同情况以合理安排招标工作。合约规划法动态成本管理模型指基于项目目标成本及合约规划，将目标成本拆分至规划合同得到合同的目标成本，并以此目标成本作为跟踪对象，对成本进行监控。基本模型如表4所示：合约规划编制完成并将目标成本拆分至规划合同后，将目标成本、规划合同录入至动态成本管理模型（合约规划法

7、）。如“地基工程费”科目下规划两个合同：总包合同（地基工程）、土石方合同，则将该两项规划合同及科目目标成本、拆分至规划合同的目标成本录入至模型。新签合同时，将合同与合约规划挂钩，对照规划合同的范围将范围一致的合同及相应金额录入至规划合同相对应的“已签约合同”栏及“已签约合同金额”栏中。当所签合同无法涵盖规划合约的所有范围时，应将差额范围的金额预留，计入“未签约合同金额”栏。录入合同金额的同时，对预期发生成本进行预估，预估该合同可能产生的其他成本，如变更签证等，计入动态成本管理模型中“预计变更签证金额”一栏。动态成本管理模型自动更新数据。变更签证发生

8、当月，统一在某时刻统计当月合同的变更签证的金额，并将其归集到对应合同中，计入动态成本管理模型。同时，若该变更签证是已经预估