建筑物区分所有权制度PPT

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1、所有权问题之二——建筑物区分所有权1、概念和特征复合性（集合性）——专有权、持份权、成员权整体性（不可分割性）——专有权为主导主体身份多重性——专有权人、共有人、成员权利义务内容的复杂性又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。具有以下特征：建筑物区分所有权的构成《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“

2、共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”建筑物区分所有权的法律关系专有部分建筑物物权关系共用部分（共有部分）所有权基地使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权管理人业主委员会管理组织业主、物业使用人管理服务人（物业管理公司）《物权法》--------------国家基本法律《物业管理条例》-----国家行政法规规范基础管理规约（业主公约)业主大会决议、决定单独所有、共有专有部分建筑物区分所有权之标的适用于不动产物权规定使用区分所有权人专用约

3、定共用由区分所有权人按应有部分共有所有权不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等）法定建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停共用部分分类车场、游泳池）（共有部分）约定附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）部分共用（小共）售房合同约定共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定业主大会决议（物业服务合同）约定得为单独所有权之标的专有部分要件：构造上及使用上独立性使用专用共用（约定）区分所有建筑物范围：

4、专有部分及市政设施以外之其他部分不属于专有部分之附属物一体依约定：无约定依专有部分比例性共用部分持分占有作为分担共用部分负担的准则、依据使用共用（原则）基地专用（法律、规约、约定）特色不得分割不得单独处分，共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记2、客体——区分所有建筑物在结构上能区分为两个以上的独立部分区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有建筑物除区分专用部分外，还有共用部分在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物现行法称为：异产毗邻房

5、屋构成条件是否违反一物一权原则？3、专有部分（1）构造上的独立性——能够明确区分（2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用（3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书包括：房屋、露台、车位、摊位等专有部分与共用部分范围（1）明确范围对物业管理的意义与作用内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己承担共用部分——物业公司、业主大会、业委会费用：专有部分——业主自己承担共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担责权利明确

6、，有利于解决纠纷（2）空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分（3）中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分（4）最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称为抹灰层）（5）折中说行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬挂物品等专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优先购买权专有部分所有权的行使第71条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处

7、分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如:装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放易燃易爆危险物品专有部分所有权4、共有部分基础结构部分——建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等公共通行部分——通道、楼梯、大堂等附属设施、设备——消防、公共照明等其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯共有部分持份权使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分改良权——经共有持分者表决同意可

8、作必要改良收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补充专项维修资金，或按业主大会的决定使用处分权——事实和法律处分，由管理团体行使知情权——对共有部分使用情况行使监督权——对专项维修资金的管理和使用制止权——对毁损或危害共有部分行为共用部分持分权5、业主大会组织的成员权业主大会——由全体业主组成,每年至少应召开定期会议一次（一个专有部分按一人计算）召开会议——发生重大事故