论文：论建筑物区分所有权制度

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1、论建筑物区分所有权制度摘要：建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，直接关系到业主的切身利益而受到关注，涉及区分所有权的纠纷不断增加，我国《物权法》对建筑物区分所有权亦作出了专门规定。本文拟从建筑物区分所有权的概念、建筑物区分所有权的特征、建筑物区分所有权在实务中的几个具体问题、与相邻权的关系等方面，对建筑物区分所有权的相关问题加以探讨。关键词：区分所有权特征实务相邻权一、建筑物区分所有权的概念关于建筑物区分所有权的概念，在学说上有“一元论说”、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。我国《物权法》第

2、70条采取“三元论说”，根据该条规定，建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋多层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的专有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。　　　（一）专有所有权　　专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由

3、墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。（二）共有所有权　　建筑物区分所有人的共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有权具有以下属性：1．不可分割性。根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否则，不成其为共有。2．从属性。鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体

4、关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。我国建设部发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。　 （三）成员权　　建筑物区分所有权人之成员权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。成员权是具有永续性、复合性，独立于专有权与共有权之外的一种权

5、利。每个成员都享有以下的权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权；同时承担如下义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。在我国，成员组成的团体组织形式主要是业主大会和业主委员会。二、建筑物区分所有权的特征　　建筑物区分所有权是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，与传统不动产所有权相比，具有以下特征：　　（一）权利主体身份多重性。传统的不动产所有权主体是单一的，要么是作为所有权人，要么是作为共有权人。建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，

6、又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。　　（二）权利客体多样性。传统的不动产所有权客体是单一的，在单独所有权中，客体为全部所有物；在共有权中，客体为各自应享有物的某一部分。但建筑物区分所有权的客体却包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务，这种权利义务指向的对象即区分所有人作为管理团体成员所为的行为也应构成区分所有权的客体。　 （三）权利内容复杂性、一体性。传统的不动产所有权内容比较简单，或者是单独的所

7、有关系，或者是共有关系。建筑物区分所有权因主体的多重性，权利义务关系也异常复杂。既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。三方面权利，在转让、处分、抵押、继承时，需一起转让。三方面的权利义务经常互相交织，使内容复杂化。　 （四）专有权具有主导性。传统的不动产所有权虽有“从物随主物”的原则，但不像专有权那样具有主导性。在建筑物区分所有权的三项内容中，专有所有权具有主导性，其表现为：一是取得专有权，同时也就取